เช่าทรัพย์ เช่าซื้อ

1. เช่าทรัพย์

มาตราสำคัญ

538 , 542 , 543 , 544 , 545 , 552 , 553 , 554 , 558 , 560 , 562 , 563 , 565 , 566 , 567 , 569 , 570 , 571

สาระสำคัญ

• ตามมาตรา 538 ที่บัญญัติว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี หมายความว่า
  • คำว่า เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น หมายถึง เฉพาะการเช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดิน ที่ดินและบ้าน หรือบ้าน หรืออาคารสำนักงาน หรือร้านค้า ก็อยู่ในความหมายนี้
  • คำว่า ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสือ หมายถึง หลักฐานเป็นหนังสือ หรือลายลักษณ์อักษรเท่านั้น ไม่ว่าหนังสือ หรือลายลักษณ์อักษรนั้นจะอยู่บนวัสดุใด ๆ เช่น กระดาษ เศษกระดาษ ผ้า แผ่นพลาสติก แผ่นไม้ แผ่นคอนกรีต แผ่นกระเบื้อง ฝาผนัง กำแพง ที่สามารถสื่อความหมายด้วยตัวอักษรได้ ก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น
  • คำว่า อย่างหนึ่งอย่างใด หมายถึง ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบใด เช่น สัญญา จดหมาย หนังสือแสดงความประสงค์ หนังสือชี้แจง หนังสือรับสภาพหนี้ ปฏิทิน บันทึกช่วยจำ บันทึกความเข้าใจ บันทึกการแจ้งความ คำเบิกความ พินัยกรรม ใบเรียกเก็บเงิน ใบเสร็จรับเงิน สัญญาประนีประนอมยอมความที่ทำในศาล ทั้งไม่จำเป็นต้องเป็นฉบับเดียวกัน สามารถอ่านข้อความจากหลายฉบับรวมกันก็ได้ ก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น
  • คำว่า ลงลายมือชื่อ หมายถึง ลายเซ็นชื่อ หรือตราประทับ ตามมาตรา 9
    • สำหรับลายพิมพ์นิ้วมือ หรือแกงใด คือ เครื่องหมายหรือสัญลักษณ์ใด ๆ หรือเครื่องหมายอื่นทำนองเช่นว่านั้น เช่น เครื่องหมายที่ใช้ในทางการค้า ที่มีพยานลงลายมือชื่อรับรอง 2 คน ก็ใช้แทนการเซ็นชื่อได้ ตามมาตรา 9 แต่พยาน 2 คน ที่รับรองลายพิมพ์นิ้วมือ หรือแกงใด หรือเครื่องหมายอื่นทำนองเช่นว่านั้น จะต้องเซ็นชื่อเพียงอย่างเดียวเท่านั้น จะใช้วิธีอื่นใดแทนการเซ็นชื่อของพยานอีกไม่ได้
    • สำหรับนิติบุคคลนั้น จะต้องเป็นไปตามอำนาจผู้แทนนิติบุคคลที่จะลงลายมือชื่อผูกพัน หรือแทนนิติบุคคลได้ เช่น หุ้นส่วนผู้จัดการ หรือกรรมการ 1 คน ลงลายมือชื่อ หรือหุ้นส่วนผู้จัดการ หรือกรรมการหลายคนลงลายมือชื่อร่วมกัน หรือหุ้นส่วนผู้จัดการ หรือกรรมการ 1 คนหรือหลายคน ลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญของนิติบุคคลนั้น ในปัจจุบันนิยมใช้แบบ กรรมการ 1 คนหรือหลายคน ลงลายมือชื่อและประทับตราสำคัญของนิติบุคคล
  • คำว่า ฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หมายถึง หากจะฟ้องคู่สัญญาฝ่ายใด เพื่อให้ศาลพิพากษาให้คู่สัญญาฝ่ายนั้นชำระหนี้ตามคำขอท้ายฟ้องแล้ว ก็จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือที่ลงลายมือชื่อของคู่สัญญาฝ่ายนั้น เช่น จะฟ้องผู้ให้เช่าก็จะต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือที่มีลายมือชื่อของผู้ให้เช่า หรือจะฟ้องผู้เช่าก็มีความหมายเช่นเดียวกัน
  • คำว่า ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ หมายถึง การเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรานี้ ไม่ว่าจะเช่ากันเป็นระยะเวลาเท่าใดก็ตาม เช่น ครึ่งวัน หรือ 1 วัน หรือ 1 เดือน หรือ 1 ปี หรือหลายปี ก็จะต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือเสมอ มิฉะนั้นก็จะฟ้องเพื่อให้ศาลพิพากษาให้คู่สัญญาฝ่ายที่ถูกฟ้องรับผิดไม่ได้ คือ แม้จะได้ยื่นฟ้อง แต่เมื่อในชั้นสืบพยาน ไม่นำหลักฐานเป็นหนังสือที่มีลายมือชื่อของคู่สัญญาฝ่ายที่ถูกฟ้องมาแสดงต่อศาล ศาลก็ต้องมีคำพิพากษาให้ยกฟ้องคดีนั้น ไม่สามารถพิพากษาคดีให้คู่สัญญาฝ่ายที่ถูกฟ้องต้องรับผิดตามคำขอท้ายฟ้องได้ ส่วนในข้อความถัดไปเป็นเพียงข้อกำหนดเพิ่มเติมขึ้นจากความหมายของข้อความนี้เท่านั้น
    • หลักฐานเป็นหนังสือที่ลงลายมือชื่อของคู่สัญญาฝ่ายที่ต้องรับผิด ตามความในมาตรานี้นั้น หลักฐานดังกล่าวไม่จำเป็นต้องมี หรือทำขึ้นในขณะที่ทำสัญญาเช่าทรัพย์ อาจทำขึ้นในภายหลังก็ได้ แต่ต้องมี หรือทำขึ้นก่อนวันยื่นฟ้องให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งต้องรับผิด ถ้าหลักฐานดังกล่าวเพิ่งมี หรือทำขึ้นหลังจากวันยื่นฟ้องคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งเป็นคดีต่อศาลแล้ว ไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้ ในกรณีนี้ถือว่า สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของคู่สัญญาฝ่ายที่ต้องรับผิด ตามความในมาตรานี้
  • คำว่า ถ้าเช่ามีกำหนด หมายถึง การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ทำหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้นนั้น และมีกำหนดระยะเวลาเช่าระบุไว้ในหลักฐานเป็นหนังสือ หรือสัญญาเช่าทรัพย์
    • สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาเช่า ไม่อยู่ในความหมายตอนท้ายของมาตรานี้ จึงไม่ต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดในข้อความถัดไป แต่ยังต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้นอยู่
  • คำว่า กว่าสามปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าผู้ให้เช่าไซร้ หมายถึง กำหนดระยะเวลาเช่าระบุไว้ในหลักฐานเป็นหนังสือ หรือสัญญาเช่าทรัพย์นั้น มีกำหนดระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี ขึ้นไป คือ ตั้งแต่ 3 ปี 1 วัน เป็นต้นไป หรือเช่ากันตลอดชีวิตของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง หรือทั้งสองฝ่ายก็ได้
  • คำว่า หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ หมายถึง ให้นำหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อคู่สัญญาฝ่ายที่ต้องรับผิด ที่ได้ทำขึ้นตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้นนั้น ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีนี้ถ้าเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ หรือเป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์พร้อมสิ่งปลูกสร้าง ให้ไปจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน แต่ถ้าเป็นการเช่าสิ่งปลูกสร้างเพียงอย่างเดียว ให้ไปจดทะเบียนต่อนายอำเภอท้องที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่
    • ตามความหมายในมาตรานี้ การทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่ใช่แบบของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ เพราะไม่มีบัญญัติว่า ถ้าไม่ทำตามที่กำหนดไว้ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นโมฆะแต่อย่างใด อีกทั้งในข้อความถัดมา บัญญัติให้ฟ้องร้องบังคับคดีกันอย่างไร ซึ่งเป็นเรื่องของการดำเนินคดี และพยานหลักฐานในการดำเนินคดีตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น การทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กล่าวในมาตรานี้ จึงเป็นแต่เพียงหลักฐานของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
    • เมื่อการทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่ใช่แบบของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ จึงไม่ได้กระทบกับความสมบูรณ์ของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์แต่อย่างใด การจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดในมาตรานี้ จึงไม่ได้เคร่งครัดมากนัก แต่หากมีการจงใจหลีกเลี่ยงการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดในมาตรานี้ ศาลก็จะบังคับตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้เพียง 3 ปี เท่านั้น โดยถือเป็นเรื่องที่คู่ความจงใจใช้สิทธิโดยไม่สุจริต
    • ดังนั้น การจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดในมาตรานี้ จึงเป็นเรื่องที่คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายจะต้องระมัดระวังรักษาสิทธิของตนตามสัญญาเอง แต่ถึงแม้คู่สัญญาจะไม่นำหลักฐานเป็นหนังสือ หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดไว้ การเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นก็ยังคงต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิด ตามที่กล่าวมาแล้วข้างต้นอยู่นั่นเอง มิฉะนั้นย่อมไม่สามารถฟ้องให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งรับผิดตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นได้ ดังนั้น จึงอาจมีการหลีกเลี่ยงที่จะปฏิบัติตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้ โดย
      • การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หลายฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดระยะเวลาเช่าสูงสุดไม่เกิน 3 ปี ในกรณีนี้อาจทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์พร้อมกันทีเดียวหลายฉบับ หรือทำสัญญาเช่าทีละฉบับก็ได้ แต่สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ฉบับก่อนจะมีข้อสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ฉบับนั้นแล้ว ผู้เช่าจะต้องทำ หรือยอมทำสัญญาเช่าทรัพย์ฉบับใหม่ หรือคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงทำ หรือถือว่าทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่ต่อกัน สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะนี้มีข้อแตกต่างจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ คือ คู่สัญญามีการทำสัญญาต่อกันหลายฉบับ ไม่ได้ทำเพียงฉบับเดียว ทั้ง ๆ ที่เป็นการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียว และมีวัตถุประสงค์ในการเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวติดต่อกันเป็นเวลานาน ทั้งระยะเวลาเช่าตามสัญญาแต่ละฉบับต่อเนื่องกัน ไม่มีช่วงเวลาขาดตอน ระยะเวลาเช่าตามสัญญาแต่ละฉบับมีกำหนดไม่เกิน 3 ปี ทั้ง ๆ ที่ตามข้อเท็จจริงมีการเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นระยะเวลานานเกิน 3 ปี มีการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ในลักษณะเดียวกันนี้กับผู้เช่ารายอื่น ๆ ด้วย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ทำในลักษณะดังกล่าวไม่ว่าจะทำขึ้นกี่ฉบับ หากนับระยะเวลาเช่าทุกฉบับรวมกันแล้วมีกำหนดเกินกว่า 3 ปี สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้น ย่อมมีผลใช้บังคับตามสัญญาฉบับแรก หรือฉบับต่อมาได้เพียง 3 ปี แรกเท่านั้น
      • การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ฉบับเดียว แต่กำหนดระยะเวลาเช่าเอาไว้เป็นช่วง ๆ ช่วงล่ะไม่เกิน 3 ปี รวมทุกช่วงเวลาแล้วเกินกว่า 3 ปี แต่แบบนี้มักไม่ค่อยนิยมทำกัน ทั้งนี้เพราะมองเห็นได้ชัดเจนว่า คู่สัญญามีเจตนาที่จะไม่ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดในมาตรานี้
      • การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ฉบับเดียว มีกำหนดระยะเวลาเช่าไม่เกิน 3 ปี และมีข้อสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญานี้แล้ว คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาอีก ในกรณีนี้คู่สัญญาย่อมฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามข้อสัญญาในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้เพียง 3 ปี เท่านั้น หลังจากนั้น ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 ซึ่งไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้
      • การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์หลายฉบับ แต่ละฉบับมีกำหนดระยะเวลาเช่าไม่เกิน 3 ปี และฉบับสุดท้ายมีข้อสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าตามสัญญาฉบับสุดท้ายนี้แล้ว คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาอีก ในกรณีนี้คู่สัญญาย่อมฟ้องบังคับให้ปฏิบัติตามข้อสัญญาในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวฉบับแรก และฉบับต่อมาได้เพียง 3 ปี แรกเท่านั้น หลังจากนั้น ถือว่าคู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กันใหม่โดยไม่มีกำหนดเวลา ตามมาตรา 570 ซึ่งไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้เช่นเดียวกัน
      • เหตุที่คู่สัญญามักไม่ค่อยนิยมนำหลักฐานเป็นหนังสือ หรือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดในมาตรานี้ เพราะการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามปกติย่อมเช่ากันเป็นระยะเวลานาน และสถานที่เช่าก็อยู่คงที่ สามารถติดตามตัวผู้ให้เช่าได้โดยง่าย หากผู้ให้เช่านำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็จะปรากฎรายได้ของผู้ให้เช่าในฐานข้อมูลของพนักงานเจ้าหน้าที่ อาจทำให้ผู้ให้เช่าต้องมีภาระภาษี ทั้งผู้ให้เช่ายังอาจต้องขออนุญาตประกอบกิจการหอพัก หรืออื่น ๆ อีกด้วย ซึ่งผู้ให้เช่าบางคนอาจมองว่าเป็นเรื่องยุ่งยาก
  • คำว่า ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียงสามปี หมายถึง การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีการทำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อคู่สัญญาฝ่ายที่ต้องรับผิด แต่ไม่ได้นำหลักฐานเป็นหนังสือดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามที่กล่าวข้างต้น จะยื่นฟ้องคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งให้ปฎิบัติตามสัญญา หรือรับผิดตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ได้แต่เพียง คือ ได้แค่ระยะเวลา 3 ปี นับแต่วันทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวเท่านั้น
    • แม้การจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดในมาตรานี้ ไม่มีกำหนดว่า คู่สัญญาฝ่ายใดต้องเป็นผู้ไปขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ตามปกติก็น่าจะต้องเป็นหน้าที่ของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย หรือตามแต่จะตกลงกันว่า จะให้คู่สัญญาฝ่ายใดเป็นผู้ไปขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ดังนั้นหากคู่สัญญาฝ่ายใดไม่ไปจดทะเบียน ก็ไม่มีกำหนดให้คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งสามารถยื่นฟ้องคู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ไปจดทะเบียนนั้นเพื่อให้ไปจดทะเบียนได้ อย่างไรก็ตามถ้าในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีข้อสัญญาระบุไว้โดยชัดแจ้งว่า ให้คู่สัญญาฝ่ายใดมีหน้าที่ไปจดทะเบียนตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้ แล้วคู่สัญญาฝ่ายนั้นไม่ไปจดทะเบียน คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งย่อมฟ้องคู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ไปจดทะเบียนนั้น ให้ไปจดทะเบียนได้ โดยถือว่าเป็นหน้าที่ที่คู่สัญญาฝ่ายที่ไม่ไปจดทะเบียนนั้น ต้องปฏิบัติตามข้อสัญญาที่กำหนดไว้
  • มาตรานี้ไม่ใช่อายุความในการนำคดีมาฟ้องต่อศาล เพราะไม่มีบัญญัติว่า ห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นกำหนด หรือห้ามมิให้ฟ้องคดีเมื่อพ้นเวลาแต่อย่างใด หากแต่เป็นบทบัญญัติเกี่ยวกับระยะเวลาที่ให้มีผลใช้บังคับต่อกันได้ ตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดเวลาเพียง 3 ปี หรือ 36 เดือน เท่านั้น เช่น ผู้ให้เช่าสามารถฟ้องเรียกค่าเช่าตามสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ที่ค้างชำระจากผู้เช่าได้เพียงระยะเวลา 3 ปี หรือ 36 เดือน เท่านั้น จะฟ้องเรียกค่าเช่าที่ค้างชำระเกินกว่ากำหนดระยะเวลา 3 ปี หรือ 36 เดือน ไม่ได้ ในทางกลับกันผู้เช่าก็สามารถฟ้องผู้ให้เช่าเพื่อขออาศัยในทรัพย์ที่เช่าได้เพียงระยะเวลา 3 ปี หรือ 36 เดือน เช่นกัน จะฟ้องเพื่อขออาศัยในทรัพย์ที่เช่าเกินกว่า 3 ปี หรือ 36 เดือน ไม่ได้ แต่ผู้เช่า หรือผู้ให้เช่าจะนำคดีดังกล่าวมาฟ้องกันเมื่อใดนั้น ย่อมเป็นไปตามอายุความที่กำหนดไว้ในมาตราอื่น ไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้
  • กรณีที่ไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้ ก็คือ
    • คำมั่นจะให้เช่า คือ คู่สัญญาได้ทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี หรือไม่ก็ตาม แต่ในสัญญาดังกล่าว มีข้อสัญญา หรืออาจเป็นข้อตกลงต่อท้ายสัญญาว่า เมื่อครบกำหนดตามสัญญาดังกล่าวแล้ว ผู้ให้เช่าจะให้ผู้เช่าได้เช่าต่อไปอีกตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ ดังนี้ ถือเป็นคำมั่นจะให้เช่า ซึ่งผู้เช่ามีสิทธิที่จะเรียกร้องบังคับเอาตามคำมั่นนั้นได้ และผู้ให้เช่าต้องผูกพันตามคำมั่นของตน โดยต้องทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้นั้น
    • สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่า คือ สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าตกลงจะให้สิ่งอื่นตอบแทนแก่ผู้ให้เช่า เพิ่มเติมจากค่าเช่าที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ เช่น ผู้เช่าตกลงจะปลูกสร้างอาคารในที่ดินที่เช่าจากผู้ให้เช่า แล้วยกอาคารนั้นให้แก่ผู้ให้เช่าตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่านั้น
      • สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าไม่ถือเป็นการเช่าทรัพย์ตามปกติ และไม่อยู่ในบังคับของบทบัญญัติในเรื่องเช่าทรัพย์ ตามป.พ.พ. บรรพ 3 ลักษณะ 4 นี้ เช่น สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าอาจมีระยะเวลาตามสัญญาเกินกว่า 3 ปี โดยไม่ต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้หรือสิทธิของผู้เช่าตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าไม่เป็นสิทธิเฉพาะตัว อย่างสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทรัพย์ตามปกติ เมื่อผู้เช่าตายสิทธิการเช่าตามสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าย่อมตกทอดแก่ทายาทของผู้เช่า ตามมาตรา 1600
    • สัญญาประนีประนอมยอมความในศาล และศาลได้มีคำพิพากษาตามยอมแล้ว คือ ผู้เช่าและผู้ให้เช่าตกลงทำสัญญาประนีประนอมยอมความกันในศาล โดยอาจมีข้อตกลงยอมให้ผู้เช่าได้เช่าอสังหาริมทรัพย์มีกำหนดระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี ตามที่กำหนดในมาตรานี้ และศาลได้มีคำพิพากษาตามยอมแล้ว ดังนี้ ผู้ให้เช่าต้องทำสัญญาเช่าให้แก่ผู้เช่าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาประนีประนอมยอมความนั้น โดยถือว่าผู้ให้เช่าต้องผูกพันตามผลของคำพิพากษาตามยอมดังกล่าว
      • แต่ถ้าศาลไม่ได้มีคำพิพากษาตามยอม อาจเป็นเพราะมีการถอนฟ้องในคดีนั้นเสียก่อน ดังนี้ สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์อย่างหนึ่ง ถ้าคู่สัญญาไม่ได้นำสัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าวไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้แล้ว สัญญาประนีประนอมยอมความดังกล่าว ย่อมมีผลใช้บังคับกันได้เพียง 3 ปี ตามที่กำหนดไว้ในมาตรานี้เท่านั้น
• ตามมาตรา 542 ที่บัญญัติว่า บุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย ท่านว่าทรัพย์ตกไปอยู่ในครอบครองผู้เช่าคนใดก่อนด้วยสัญญาเช่าทรัพย์นั้น คนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น หมายความว่า
  • คำว่า บุคคลหลายคน หมายถึง ผู้เช่าหลายราย ซึ่งเช่าสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียวกันจากผู้ให้เช่ารายเดียวกันที่นำสังหาริมทรัพย์ออกทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าหลายราย แต่ยังไม่ได้ส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้เช่าคนใด หรืออาจส่งมอบการครอบครองให้แก่ผู้เช่ารายใดรายหนึ่งแล้ว
  • คำว่า เรียกเอา หมายถึง การทวงถามจากผู้ให้เช่า หรือการฟ้องคดี
  • คำว่า สังหาริมทรัพย์อันเดียวกัน หมายถึง มีการนำสังหาริมทรัพย์ชิ้นเดียว ออกทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าหลายคน
  • คำว่า อาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย หมายถึง โดยสัญญาเช่าคนละสัญญากัน
  • คำว่า ท่านว่าทรัพย์ตกไปอยู่ในครอบครองผู้เช่าคนใดก่อนด้วยสัญญาเช่าทรัพย์นั้น หมายถึง ผู้เช่ารายนั้นได้สังหาริมทรัพย์ชิ้นดังกล่าวไปอยู่ในความครอบครองของตนก่อนผู้เช่ารายอื่น ไม่ว่าได้มาซึ่งการครอบครองเพราะฟ้องคดีได้มา หรือผู้ให้เช่าส่งมอบให้แก่ตน ก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น แต่ไม่หมายถึง การได้มาซึ่งการครอบครองโดยผิดกฎหมาย เช่น ไปลักสังหาริมทรัพย์ชิ้นดังกล่าวมาอยู่ในความครอบครองของตน ในกรณีนี้ไม่ถือว่า ผู้เช่ารายนั้นได้สังหาริมทรัพย์ชิ้นดังกล่าวไปอยู่ในความครอบครองของตนก่อนผู้เช่ารายอื่นตามความหมายในมาตรานี้ แต่ผู้เช่ารายนั้นกลับมีหน้าที่ต้องส่งมอบสังหาริมทรัพย์ชิ้นดังกล่าวคืนให้แก่ผู้ให้เช่าด้วย
  • คำว่า คนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น หมายถึง ในเรื่องการเช่าสังหาริมทรัพย์นี้ ถือหลักการครอบครองเป็นสำคัญ ดังนั้น ผู้เช่าคนใดที่มีการครองครองสังหาริมทรัพย์ที่เช่าก่อนโดยชอบ ย่อมถือว่าผู้เช่ารายนั้นมีสิทธิที่จะเข้าใช้ประโยชน์สำหรับสังหาริมทรัพย์นั้นต่อไปไม่ใช่ผู้เช่าคนอื่น ส่วนผู้เช่าคนอื่น ๆ ก็ต้องไปฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าต่อไป แต่จะฟ้องเรียกเอาการครอบครองจากผู้เช่ารายที่มีการครอบครองสังหาริมทรัพย์ที่เช่าก่อนโดยชอบไม่ได้
    • ผู้เช่าที่ทำสัญญาเช่าแล้ว แต่ยังไม่ได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่า ย่อมไม่มีสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์ที่เช่า เช่น ฟ้องขับไล่ผู้ที่อยู่อาศัยในทรัพย์ที่เช่า ในกรณีที่ทรัพย์ที่เช่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ เว้นแต่จะได้รับมอบอำนาจจากผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าต้องเป็นผู้ฟ้องเอง หรือฟ้องเรียกการครอบครองทรัพย์ที่เช่าจากผู้ที่ครอบครองอยู่ ในกรณีที่ทรัพย์ที่เช่าเป็นสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ เช่นเดียวกัน
• ตามมาตรา 543 ที่บัญญัติว่า บุคคลหลายคนเรียกร้องเอาอสังหาริมทรัพย์อันเดียวกันอาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย ท่านให้วินิจฉัยดั่งต่อไปนี้
  • คำว่า บุคคลหลายคน หมายถึง ผู้เช่าหลายราย มีความหมายเช่นเดียวกับมาตรา 542 แต่ในกรณีนี้เป็นอสังหาริมทรัพย์ และถือการจดทะเบียนเป็นสำคัญ ไม่ใช่การครอบครอง
  • คำว่า เรียกร้องเอา หมายถึง การทวงถามจากผู้ให้เช่า หรือการฟ้องคดี
  • คำว่า อสังหาริมทรัพย์อันเดียวกัน หมายถึง มีการนำอสังหาริมทรัพย์สิ่งเดียว ออกทำสัญญาเช่ากับผู้เช่าหลายคน
  • คำว่า อาศัยมูลสัญญาเช่าต่างราย หมายถึง โดยสัญญาเช่าคนละสัญญากัน
  • คำว่า ท่านให้วินิจฉัยดั่งต่อไปนี้ หมายถึง การวินิจฉัยว่าผู้เช่ารายใดจะมีสิทธิดีกว่าผู้เช่ารายอื่น ให้เป็นไปตาม (1) – (3) นี้
• ตามมาตรา 543 (1) ที่บัญญัติว่า ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภทซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียน ท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อนด้วยสัญญาเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ หมายความว่า
  • คำว่า ถ้าการเช่านั้นเป็นประเภทซึ่งมิได้บังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียน หมายถึง การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าทุกรายนั้นมีระยะเวลาในการเช่า 3 ปี หรือต่ำกว่า 3 ปี ลงมา ตามมาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ แต่ไม่ต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
  • คำว่า ท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้ทรัพย์สินไปไว้ในครอบครองก่อน หมายถึง ให้ถือว่า ผู้เช่าซึ่งได้อสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นมาอยู่ในความครอบครองของตนเองก่อนผู้เช่ารายอื่น
    • แต่การได้มาซึ่งการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้น ต้องเป็นการได้มาโดยชอบ เช่น ได้มาโดยการฟ้องคดี หรือผู้ให้เช่าส่งมอบให้แก่ตนโดยความสมัครใจ ในกรณีนี้ผู้เช่าซึ่งได้อสังหาริมทรัพย์ที่เช่ามานั้น ไม่ถือว่าเป็นการเอาเปรียบผู้เช่ารายอื่น ๆ ด้วย เพราะผู้เช่าที่ยังไม่ได้เข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่า ย่อมไม่มีสิทธิใด ๆ ในทรัพย์สินที่เช่าที่จะฟ้องร้องผู้อื่นที่เกี่ยวข้อง หรือเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่เช่านั้นได้ จึงไม่ถือว่าอยู่ในฐานะได้เปรียบผู้เช่ารายอื่น หรืออยู่ในฐานะที่จะห้ามผู้เช่ารายอื่นเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าด้วย ดังนั้น ถ้ามีผู้เช่าที่เข้ามาครอบครองทรัพย์สินที่เช่าก่อนแล้ว ผู้เช่ารายอื่นคงมีสิทธิเพียงฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าเท่านั้น
    • ในกรณีนี้ การมีสิทธิดีกว่า ถือการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นเป็นสำคัญ ในลักณะเดียวกับการเช่าสังหาริมทรัพย์
  • คำว่า ด้วยสัญญาเช่าของตนนั้น หมายถึง การได้มาซึ่งการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้น ต้องเป็นการได้มาโดยชอบตามสัญญาเช่าของตนเท่านั้น ไม่ใช่ได้มาโดยวิธีอื่น เช่น บุกรุกเข้าไปครอบครอง ซึ่งถือเป็นการได้มาโดยการกระทำของตนเอง ไม่ใช่ได้มาตามสัญญาเช่าของตน
  • คำว่า มีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ หมายถึง มีสิทธิโดยสมบูรณ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่เช่านั้นแล้ว ผู้เช่ารายอื่นย่อมไม่มีสิทธิในทรัพย์ที่เช่านั้นอีก คำว่า ยิ่งกว่า คือ มีสิทธิอยู่เพียงรายเดียว เป็นคำที่มีความหมายมากกว่าคำว่า ดีกว่า
• ตามมาตรา 543 (2) ที่บัญญัติว่า ถ้าการเช่าทุก ๆ รายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียน ท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าของตนก่อนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าคนอื่น ๆ หมายความว่า
  • คำว่า ถ้าการเช่าทุก ๆ รายเป็นประเภทซึ่งบังคับไว้โดยกฎหมายว่าต้องจดทะเบียน หมายถึง การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าทุกรายนั้นมีระยะเวลาในการเช่า กว่า 3 ปี ขึ้นไป ตามมาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย
  • คำว่า ท่านให้ถือว่าผู้เช่าซึ่งได้จดทะเบียนการเช่าของตนก่อนนั้น หมายถึง ให้ถือว่า ผู้เช่ารายที่มีการนำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือนั้นไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วก่อนผู้เช่ารายอื่น การไปจดทะเบียนนั้น อาจเป็นผู้ให้เช่านำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ หรือผู้ให้เช่ามอบอำนาจให้ผู้เช่ารายนั้นนำหลักฐานการเช่าเป็นหนังสือไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เอง ก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น
    • แต่การจดทะเบียนการเช่ารายนั้นต้องเป็นไปโดยความสมัครใจของผู้ให้เช่า ไม่ใช่เกิดจากการหลอกลวง หรือข่มขู่ผู้ให้เช่าให้ไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้แก่ตน
    • ในกรณีนี้ การมีสิทธิดีกว่า ถือการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นสำคัญ ไม่ใช่ในลักณะเดียวกับการเช่าสังหาริมทรัพย์อีก
• ตามมาตรา 543 (3) ที่บัญญัติว่า ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าเว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียแต่ก่อนวันจดทะเบียนนั้นแล้ว หมายความว่า
  • คำว่า ถ้าการเช่ามีทั้งประเภทซึ่งต้องจดทะเบียนและประเภทซึ่งไม่ต้องจดทะเบียนตามกฎหมายยันกันอยู่ไซร้ หมายถึง การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าบางรายมีระยะเวลาในการเช่า กว่า 3 ปี ขึ้นไป และผู้เช่าบางรายมีระยะเวลาในการเช่า 3 ปี หรือต่ำกว่า 3 ปี ลงมาตามมาตรา 538 การเช่าอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว บางรายจึงต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือและจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และบางรายเพียงทำหลักฐานเป็นหนังสือ แต่ไม่ต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
    • คำว่า ยันกันอยู่ หมายถึง ปนกันอยู่
  • คำว่า ท่านว่าผู้เช่าคนที่ได้จดทะเบียนการเช่าของตนนั้น หมายถึง ให้ดูเรื่องการจดทะเบียนการเช่าก่อนดูเรื่องการครอบครองทรัพย์ที่เช่า แสดงว่าให้ดูการเช่าที่มีระยะเวลาในการเช่า กว่า 3 ปี ขึ้นไปก่อน เพราะเป็นการเช่าที่มีระยะเวลาในการเช่านานกว่า
  • คำว่า มีสิทธิยิ่งกว่า หมายถึง ถ้ามีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว ผู้เช่ารายที่มีการจดทะเบียนการเช่าดังกล่าว ย่อมมีสิทธิในทรัพย์ที่เช่าเพียงรายเดียว ผู้เช่ารายอื่นย่อมไม่มีสิทธิในทรัพย์ที่เช่านั้นอีก คงมีสิทธิเพียงฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าเท่านั้น
  • คำว่า เว้นแต่ผู้เช่าคนอื่นจะได้ทรัพย์สินนั้นไปไว้ในครอบครองด้วยการเช่าของตนเสียแต่ก่อนวันจดทะเบียนนั้นแล้ว หมายถึง ผู้เช่าที่มีระยะเวลาการเช่า 3 ปี หรือต่ำกว่า 3 ปี ลงมา ซึ่งต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือ แต่ไม่ต้องจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ การเช่ารายดังกล่าวจึงถือเรื่องการเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าก่อนผู้เช่ารายอื่นเป็นสำคัญ ดังนั้นเมื่อผู้เช่ารายดังกล่าวนี้ได้เข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าตามลักษณะการเช่าของตน ก่อนที่จะมีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สำหรับการเช่ารายที่ต้องมีการจดทะเบียนการเช่าแล้ว ผู้เช่ารายดังกล่าวนั้นย่อมมีสิทธิในทรัพย์ที่เช่าเพียงรายเดียว ส่วนผู้เช่ารายที่ต้องมีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่ยังไม่ได้จดทะเบียนการเช่า หรือจดทะเบียนการเช่าภายหลังจากที่มีการเข้าครอบครองทรัพย์ที่เช่าแล้ว ย่อมไม่มีสิทธิในทรัพย์ที่เช่านั้นอีก คงมีสิทธิเพียงฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้ให้เช่าเท่านั้น
• ตามมาตรา 544 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ผู้เช่าจะให้เช่าช่วงหรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้นไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วนให้แก่บุคคลภายนอก ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า หมายความว่า
  • คำว่า ทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น หมายถึง ทรัพย์ที่เช่า ในกรณีนี้หมายรวมทั้ง อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ ทรัพย์สินทางปัญญา และทรัพย์สินอื่น ๆ ด้วย
  • คำว่า ผู้เช่าจะให้เช่าช่วง หมายถึง ผู้เช่าจะเอาทรัพย์สินที่เช่าออกให้บุคคลอื่นเช่าต่อไปจากตนอีกทอดหนึ่ง ซึ่งเรียกว่า การเช่าช่วง ซึ่งการเช่าช่วงก็เป็นการเช่าประเภทหนึ่ง การให้เช่าช่วงจึงเป็นการโอนการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า หรือเป็นการโอนสิทธิที่จะได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้นโดยมีค่าตอบแทน
  • คำว่า หรือโอนสิทธิของตนอันมีในทรัพย์สินนั้น หมายถึง การโอนสิทธิในการใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า หรือเป็นการโอนสิทธิที่จะได้รับประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่านั้นโดยไม่มีค่าตอบแทน การโอนสิทธิในกรณีนี้จึงไม่เรียกว่า การเช่าช่วง แต่เรียกว่า การโอนสิทธิ เท่านั้น
  • คำว่า ไม่ว่าทั้งหมดหรือแต่บางส่วน หมายถึง การให้เช่าช่วง หรือการโอนสิทธิในทรัพย์สินที่เช่านั้นจะเป็นการให้เช่าช่วง หรือการโอนสิทธิในทรัพย์สินที่เช่านั้นทั้งหมด หรือเป็นการให้เช่าช่วง หรือการโอนสิทธิในทรัพย์สินที่เช่านั้นเพียงบางส่วน ก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น
  • คำว่า ให้แก่บุคคลภายนอก หมายถึง บุคคลอื่น หรือบุคคลที่สาม ไม่ใช่ผู้ให้เช่า และผู้เช่า
  • คำว่า ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ หมายถึง ผู้เช่าไม่สามารถจะนำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิในทรัพย์สินที่เช่านั้นให้บุคคลอื่น หรือบุคคลที่สาม
  • คำว่า เว้นแต่จะได้ตกลงกันไว้เป็นอย่างอื่นในสัญญาเช่า หมายถึง มีข้อตกลงในสัญญาเช่านั้นอนุญาตให้ทำได้ ข้อตกลงดังกล่าวนี้จะมีมาตั้งแต่เริ่มทำสัญญาเช่า หรือมีการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาเช่าในภายหลังก็ได้
• ตามมาตรา 544 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หมายความว่า
  • คำว่า ถ้าผู้เช่าประพฤติฝ่าฝืนบทบัญญัติอันนี้ หมายถึง ผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิในทรัพย์สินที่เช่านั้นให้บุคคลอื่น หรือบุคคลที่สาม โดยไม่มีข้อตกลงในสัญญาเช่านั้นอนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้
  • คำว่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หมายถึง เป็นเหตุอย่างหนึ่งที่ให้สิทธิผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าที่ทำไว้กับผู้เช่าได้ แม้จะไม่ข้อสัญญากำหนดไว้ในเรื่องนี้โดยถือว่า ผู้เช่าทำผิดหน้าที่ในเรื่องการใช้สอย และสงวนรักษาทรัพย์สินที่เช่าอย่างร้ายแรง และทำให้ทรัพย์สินที่เช่านั้นตกไปอยู่ในสิทธิของบุคคลภายนอกโดยพลการ โดยผู้ให้เช่าไม่ทราบเรื่อง หรือไม่ได้ให้ความยินยอมมาก่อน
    • คำว่า เสียก็ได้ หมายถึง ผู้ให้เช่าจะไม่บอกเลิกสัญญาเช่าที่ทำกับผู้เช่าก็ได้ เป็นสิทธิของผู้ให้เช่าที่จะเลือก แต่ถึงแม้ผู้ให้เช่าจะไม่บอกเลิกสัญญาเช่าที่ทำกับผู้เช่า ก็ไม่ตัดสิทธิผู้ให้เช่าที่จะฟ้องเรียกค่าเสียหายจากผู้เช่าได้ และก็ไม่ได้หมายความว่า การเช่าช่วง หรือการโอนสิทธิในทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ชอบนั้น จะกลับเป็นชอบ หรือสมบูรณ์ขึ้นมาได้เอง คงต้องให้ผู้ให้เช่าให้ความยินยอม หรือมีการตกลงแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาเช่านั้นใหม่เสียก่อน
    • การที่ผู้ให้เช่าไม่บอกเลิกสัญญาเช่าที่ทำกับผู้เช่า ไม่ถือว่าเป็นการให้ความยินยอม หรือให้สัตยาบันโดยปริยายแก่การเช่าช่วง หรือการโอนสิทธิในทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ชอบนั้น
• ตามมาตรา 545 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดยชอบ ท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง ในกรณีย์เช่นว่านี้หากผู้เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน ท่านว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่ หมายความว่า
  • คำว่า ถ้าผู้เช่าเอาทรัพย์สินซึ่งตนเช่าไปให้ผู้อื่นเช่าช่วงอีกทอดหนึ่งโดยชอบ หมายถึง สัญญาเช่า หรือผู้ให้เช่าอนุญาตให้ผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้บุคคลอื่นเช่าอีกทอดหนึ่ง ที่เรียกว่า เช่าช่วง ได้ ในกรณีนี้บุคคลอื่นนั้น ย่อมเป็นผู้เช่าทอดที่สอง ที่เรียกว่า ผู้เช่าช่วง
  • คำว่า ท่านว่าผู้เช่าช่วงย่อมต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าเดิมโดยตรง หมายถึง เมื่อผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้ผู้เช่าช่วงเข้ามาใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่านั้นแทนตนเองแล้ว ผู้เช่าช่วงย่อมมีฐานะเป็นผู้เช่าคนใหม่ ที่เข้ามาสวมสิทธิและหน้าที่ในสัญญาเช่านั้นแทนผู้เช่าต่อไป ผู้เช่าช่วงจึงมีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่านั้นแทนผู้เช่า
    • ตามมาตรานี้ไม่ได้กำหนดให้ผู้เช่ามีฐานะเป็นผู้ให้เช่าของผู้เช่าช่วงแต่อย่างใด ทั้งไม่ได้กำหนดให้การเช่าช่วงเป็นสัญญาอีกอันหนึ่งแยกต่างหากจากสัญญาเช่าด้วย การที่ผู้เช่าสามารถนำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้เชาช่วงได้ ก็เป็นไปข้อสัญญาของสัญญาเช่าที่ให้อำนาจผู้เช่าไว้เท่านั้น ผู้เช่าไม่ได้มีอำนาจทำสัญญาเช่าช่วงเป็นสัญญาเช่าใหม่อีกสัญญาหนึ่งได้ตามความประสงค์ของตนเองแต่อย่างใด ในกรณีนี้ผู้เช่ามีฐานะเป็นเพียงตัวแทนของผู้ให้เช่า ในการนำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้ผู้เช่าช่วงเข้ามาเป็นผู้เช่าคนใหม่ตามสัญญาเช่าเท่านั้น
    • คำว่า โดยตรง หมายถึง อย่างในฐานะผู้เช่าตามสัญญาเช่า โดยไม่ต้องผ่านผู้เช่า
    • ในทางกลับกันผู้ให้เช่า ก็มีสิทธิ และหน้าที่ต่อผู้เช่าช่วงในฐานะผู้เช่าคนใหม่ตามสัญญาเช่า โดยไม่ต้องผ่านผู้เช่าเช่นเดียวกัน
  • คำว่า ในกรณีย์เช่นว่านี้หากผู้เช่าช่วงจะได้ใช้ค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปก่อน หมายถึง ผู้เช่าช่วงโดยเข้าใจผิด หรือโดยตั้งใจได้จ่ายค่าเช่าผ่านผู้เช่าไปให้แก่ผู้ให้เช่าก็อยู่ในความหมายตามมาตรานี้ทั้งสิ้น
    • คำว่า ในกรณีย์ ตามความในมาตรานี้ เป็นการเขียนในลักษณะแบบเดิม แต่ก็มีความหมายอย่างคำว่า ในกรณี ตามปัจจุบันเช่นเดียวกัน
  • คำว่า ท่านว่าผู้เช่าช่วงหาอาจจะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้ผู้ให้เช่าได้ไม่ หมายถึง เมื่อผู้ให้เช่าทวงถาม หรือฟ้องคดีเรียกค่าเช่า ผู้เช่าช่วงก็จะปฏิเสธ หรือยกข้อต่อสู้เพื่อให้ผู้ให้เช่าไปเรียกเอาค่าเช่าที่ผู้เช่าช่วงจ่ายให้แก่ผู้เช่าไปแล้ว เอาจากผู้เช่าเองไม่ได้ ผู้เช่าช่วงต้องจ่ายค่าเช่านั้นให้แก่ผู้ให้เช่าอีกครั้งตามที่ผู้ให้เช่าเรียกร้อง
    • แต่ผู้เช่าช่วงย่อมมีสิทธิที่จะไปทวงถาม หรือฟ้องเรียกค่าเช่าที่ตนเองจ่ายให้แก่ผู้เช่าไปโดยผิดหลงนั้น คืนจากผู้เช่าได้ ในกรณีนี้ไม่ใช่ผู้เช่าได้รับสิทธิจากผู้ให้เช่าไปไล่เบี้ยเอาค่าเช่าคืนจากผู้เช่า แต่เป็นกรณีที่ผู้เช่าช่วงจ่ายค่าเช่าให้แก่ผู้เช่าไปโดยผิดหลงเอง ผู้เช่าช่วงจึงสามารถไปฟ้องเรียกค่าเช่าดังกล่าวนั้น คืนจากผู้เช่าได้โดยสิทธิของตนเอง
• ตามมาตรา 545 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า อนึ่งบทบัญญัติอันนี้ไม่ห้ามการที่ผู้ให้เช่าจะใช้สิทธิของตนต่อผู้เช่า หมายความว่า การที่ผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่านั้นออกให้เช่าช่วงโดยชอบนั้น แม้จะทำให้ผู้เช่าช่วงเข้ามาสวมสิทธิและหน้าที่ในสัญญาเช่านั้นแทนผู้เช่า และผู้เช่าช่วงมีสิทธิ หน้าที่และความรับผิดโดยตรงต่อผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่านั้นแทนผู้เช่าก็ตาม แต่การให้เช่าช่วงก็ไม่ใช่การบอกเลิกสัญญาเช่า ที่จะทำให้ผู้เช่าหลุดพ้นจากการเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่านั้นแต่อย่างใด ดังนั้นเมื่อผู้เช่ายังเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าอยู่ วรรคนี้จึงบัญญัติให้ผู้ให้เช่า ยังสามารถใช้สิทธิตามสัญญาเช่านั้นต่อผู้เช่าในฐานะคู่สัญญาตามสัญญาเช่าได้อยู่ตามเดิม เช่น เรียกเอาค่าเช่าที่ผู้เช่าช่วงจ่ายให้แก่ผู้เช่าโดยผิดหลงจากผู้เช่าก็ได้
  • ในทางกลับกัน เมื่อผู้เช่ายังเป็นคู่สัญญาในสัญญาเช่าอยู่ ผู้เชาก็ย่อมมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่าอยู่เช่นเดิม เพียงแต่ผู้เช่าไม่สามารถเข้าใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่าเท่านั้น ดังนั้น หากผู้เช่าไม่ประสงค์จะมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญาเช่าอีกต่อไป ในกรณีนี้ผู้เช่าต้องบอกเลิกสัญญาเช่านั้นเสีย
  • นอกจากนี้ผู้เช่าก็ยังมีความรับผิดต่อผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า ในความสูญหาย หรือบุบสลายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่าอันเกิดจากการกระทำของผู้เช่าช่วง ตามมาตรา 562 วรรคหนึ่ง ด้วย
• ตามมาตรา 552 ที่บัญญัติว่า อันผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่าเพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ หรือการดังกำหนดไว้ในสัญญานั้น หมายความว่า
  • คำว่า ผู้เช่าจะใช้ทรัพย์สินที่เช่า หมายถึง ผู้เช่าต้องเป็นคนใช้ทรัพย์สินที่เช่าเท่านั้น จะเอาไปให้บุคคลอื่นใช้ หรือใช้ร่วมด้วยไม่ได้ ผู้เช่ารวมถึง บุคคลในครอบครัว คือ ลูก หลาน เหลน บิดามารดา และลูกจ้างภายในบ้านของผู้เช่าด้วย แต่ไม่หมายถึง เพื่อนร่วมงาน หรือพนักงานของผู้เช่า แต่ถ้าผู้เช่าประสงค์จะให้บุคคลอื่นใช้ด้วย จะต้องมีข้อสัญญาระบุไว้อย่างชัดเจน
  • คำว่า เพื่อการอย่างอื่นนอกจากที่ใช้กันตามประเพณีนิยมปกติ หมายถึง ใช้งานตามปกติของทรัพย์สินที่เช่า
    • คำว่า ประเพณีนิยมปกติ คือ ลักษณะในการใช้งานของคนทั่วไปในสังคม ไม่ได้มีความหมายถึงขนาดว่า ต้องมีการใช้งานกันจนเป็นประเพณีของสังคมนั้นจริง ๆ
  • คำว่า หรือการดังกำหนดไว้ในสัญญานั้น หมายถึง การใช้งานทรัพย์สินที่เช่าที่แตกต่างไปจากลักษณะในการใช้งานของคนทั่วไปในสังคม หรือต้องการเจาะจงให้ใช้ได้เฉพาะตามที่ระบุไว้เท่านั้น ซึ่งอาจจะจำกัดกว่าการใช้งานตามปกติของทรัพย์สินที่เช่า หรือลักษณะในการใช้งานของคนทั่วไปในสังคม เช่น สัญญาเช่ารถยนต์ระบุให้ใช้เฉพาะในเวลากลางวันเท่านั้น หรืออาจจะเป็นการใช้ที่แตกต่างไปโดยสิ้นเชิงของการใช้งานตามปกติของทรัพย์สินที่เช่า หรือลักษณะในการใช้งานของคนทั่วไปในสังคมก็ได้ เช่น สัญญาเช่ารถยนต์ระบุว่า ใช้รถยนต์เพื่อศึกษาวิธีการทำงานของเครื่องยนต์เท่านั้น
  • คำว่า ท่านว่าหาอาจทำได้ไม่ หมายถึง ผู้เช่าไม่สามารถใช้ทรัพย์สินที่เช่าในลักษณะดังกล่าวในมาตรานี้ได้ เป็นการกำหนดหน้าที่ของผู้ใช้ หากมีการฝ่าฝืนผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่านั้นได้ ตามมาตรา 554
  • มาตรานี้กำหนดหน้าที่ของผู้เช่า ในลักษณะคล้ายกับที่กำหนดหน้าที่ของผู้ยืมในมาตรา 643 แต่มาตรานี้จำกัดไว้แค่ 2 อย่างแรกที่กำหนดไว้ในมาตรา 643 เท่านั้น แต่แม้ไม่ได้กำหนดห้ามไม่ให้ผู้เช่านำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลภายนอกใช้สอย หรือเอาทรัพย์สินที่เช่าไว้นานเกินสมควรเหมือนที่กำหนดในมาตรา 643 ก็ตาม ก็ไม่ได้มีความหมายว่า ผู้เช่าจะสามารถนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้บุคคลภายนอกใช้สอย หรือจะเก็บทรัพย์สินที่เช่าไว้ไม่ยอมส่งคืนผู้ให้เช่าเมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาเช่าแล้วได้ เพราะการใช้ทรัพย์สินที่เช่าถือเป็นข้อสัญญาหนึ่งของสัญญาเช่า ดังนั้น ผู้ที่สามารถได้ประโยชน์จากการใช้ทรัพย์สินที่เช่าจะต้องเป็นคู่สัญญาเช่า คือ ผู้เช่าเท่านั้น ทั้งสัญญาเช่าเพ็งเล็งถึงความระมัดระวังในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าของผู้ที่จะเข้าทำสัญญาเช่าเฉพาะแต่ละบุคคลเป็นสาระสำคัญ และระยะเวลาในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าก็เป็นข้อสัญญาหนึ่งของสัญญาเช่า จึงต้องมีระยะเวลาจำกัดตามที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าเช่นกัน ตามปกติการเช่าเกือบทั้งหมดจะมีการตกลงรายละเอียดในการเช่าไว้อย่างชัดเจนก่อนทำสัญญาเช่า ส่วนการยืมมักทำกันในระหว่างผู้ที่รู้จักกันเป็นอย่างดี ในสัญญายืมจึงมักไม่ค่อยกำหนดขอบเขต หรือรายละเอียดของการใช้ทรัพย์สินก่อนที่จะให้ยืมเหมือนสัญญาเช่า ดังนั้น มาตรา 643 จึงต้องกำหนดหน้าที่ของผู้ยืมไว้ให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดข้อพิพาทกันขึ้นในภายหลัง
• ตามมาตรา 553 ที่บัญญัติว่า ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้นเสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษาทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย หมายความว่า
  • คำว่า ผู้เช่าจำต้องสงวนทรัพย์สินที่เช่านั้น หมายถึง ผู้เช่ามีหน้าที่จะต้องดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่า ทั้งนี้เพราะทรัพย์สินที่เช่าอยู่กับผู้เช่า ผู้เช่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองทรัพย์สินที่เช่าตลอดระยะเวลาที่เช่านั้น
  • คำว่า เสมอกับที่วิญญูชนจะพึงสงวนทรัพย์สินของตนเอง หมายถึง เป็นการกำหนดระดับการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าของผู้เช่า ให้อยู่ในระดับมาตรฐานของสามัญชนทั่วไปในสังคมนั้นที่จะดูแลรักษาทรัพย์สินประเภทนั้น เป็นระดับที่สูงกว่าระดับการดูแลรักษาทรัพย์สินของตนเอง ตามความหมายที่กำหนดไว้ในมาตรา 659
  • คำว่า และต้องบำรุงรักษา หมายถึง ผู้เช่าต้องดูแลรักษาตามปกติของทรัพย์สินที่เช่าให้คงสภาพเดิมตามประเภทของทรัพย์สินนั้น ๆ เช่น เช่าม้าก็ต้องพาไปวิ่งออกกำลังกาย หรือเช่าเครื่องบินต้องมีการนำออกไปบินตามเวลาที่กำหนดไว้เพื่อการบำรุงรักษาตามปกติ
  • คำว่า ทั้งทำการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย หมายถึง หากทรัพย์สินที่เช่ามีความเสียหายตามปกติของการใช้ทรัพย์สินนั้น ๆ ผู้เช่าต้องมีหน้าที่ซ่อมแซมความเสียหายนั้น ๆ ด้วย เช่น เช่าบ้าน มีหลอดไฟเสีย หรือมีก็อกน้ำเสีย ผู้เช่าต้องมีหน้าที่เปลี่ยน หน้าที่ดังกล่าว นอกจากเพื่อประโยชน์ในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าของผู้เช่าต่อไปแล้ว ยังเป็นเพราะก่อนทำสัญญาเช่าทรัพย์สินที่เช่าเหล่านั้น ไม่ได้ชำรุดเสียหาย การที่ทรัพย์สินดังกล่าวชำรุดเสียหายก็เนื่องมาจากการใช้ของผู้เช่านั้นเอง ดังนั้น ผู้เช่าจึงมีหน้าที่ต้องซ่อมแซมความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่าเหล่านั้นให้แก่ผู้ให้เช่า ทั้งสอดคล้องกับหน้าที่ของผู้เช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ซึ่งผู้เช่ามีหน้าที่ต้องส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าในสภาพสมบูรณ์ด้วย
    • หน้าที่ในส่วนนี้ของผู้เช่า จึงมีมากกว่าหน้าที่ของผู้รับฝากทรัพย์ตามมาตรา 659
    • แต่ถ้าความเสียหายดังกล่าว กระทบต่อความคงอยู่ หรือความปลอดภัยในการใช้ทรัพย์สินที่เช่า เช่น หลังคาบ้านรั่ว หรือประตูบ้านชำรุด หรือรั้วบ้านเสียหาย ดังนี้ ต้องมีการซ่อมแซมใหญ่ ไม่อยู่ในความหมายของมาตรานี้ และเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่าในฐานะเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าต้องเป็นผู้ซ่อมแซมความเสียหายนี้ ทั้งถือเป็นหน้าที่ของผู้ให้เช่า ที่จะต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าในสภาพสมบูรณ์ ตามมาตรา 546 ซึ่งหน้าที่นี้ไม่ได้มีเฉพาะในขณะส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าเท่านั้น แต่มีในระหว่างที่ผู้เช่ายังใช้ทรัพย์สินที่เช่าอยู่ จนกว่าสัญญาเช่าจะสิ้นสุดลงด้วย ตามมาตรา 550
• ตามมาตรา 554 ที่บัญญัติว่า ถ้าผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 มาตรา 553 หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หมายความว่า
  • คำว่า ถ้าผู้เช่ากระทำการฝ่าฝืนบทบัญญัติในมาตรา 552 มาตรา 553 หมายถึง ผู้เช่ามีการกระทำฝ่าฝืนมาตรา 552 และมาตรา 553 ที่กล่าวข้างต้น
  • คำว่า หรือฝ่าฝืนข้อสัญญา หมายถึง ผู้เช่ามีการกระทำฝ่าฝืนข้อสัญญาเช่าที่ได้กำหนดไว้เพิ่มเติม หรือนอกเหนือจากที่กำหนดไว้มาตรา 552 และมาตรา 553 ก็อยู่ในความหมายของมาตรานี้ด้วย
    • ความหมายของข้อความในส่วนนี้เป็นสิ่งที่ต้องระมัดระวังให้มาก เพราะข้อสัญญาเช่าซึ่งได้กำหนดไว้เพิ่มเติม หรือนอกเหนือจากที่กำหนดไว้มาตรา 552 และมาตรา 553 อาจเป็นเรื่องใด ๆ ก็ได้ ทั้งข้อความในส่วนนี้ก็ไม่ได้ยึดโยงกับมาตราก่อน ๆ ที่บัญญัติไว้ในลักษณะนี้ อาจทำให้หลงลืม หรือจำไม่ได้ว่ามีข้อความในส่วนนี้บัญญัติไว้ในมาตราใดได้
  • คำว่า ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ ก็ได้ หมายถึง ผู้ให้เช่าจะต้องบอกกล่าวให้ผู้เช่าทำ หรือแก้ไขให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ เสียก่อน ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเลยไม่ได้
    • คำว่า ก็ได้ มีความหมายว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะทำเช่นนั้นได้ ไม่ได้หมายความว่า ผู้ให้เช่าจะไม่ทำก็ได้
  • คำว่า ถ้าและผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตาม ท่านว่าผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ หมายถึง ถ้าผู้ให้เช่าบอกกล่าวให้ผู้เช่าทำ หรือแก้ไขให้ถูกต้องตามบทกฎหมายหรือข้อสัญญานั้น ๆ แล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่ทำ ดังนี้ ผู้ให้เช่าย่อมจะบอกเลิกสัญญาเช่านั้นได้
    • คำว่า ก็ได้ มีความหมายว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่านั้นได้ แต่ผู้ให้เช่าจะไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่านั้นก็ได้เช่นกัน โดยผู้ให้เช่าอาจให้โอกาสผู้เช่าที่จะทำหรือแก้ไขให้ถูกต้องเป็นครั้งที่ 2 หรือครั้งที่ 3 ก็ได้ ไม่ห้ามผู้ให้เช่าที่จะทำเช่นนั้นแต่อย่างใด
    • แต่การที่ผู้ให้เช่าให้โอกาสผู้เช่าที่จะทำหรือแก้ไขให้ถูกต้องเป็นครั้งที่ 2 หรือครั้งที่ 3 นั้น ถ้าการฝ่าฝืนของผู้เช่าดังกล่าวก่อให้เกิดความเสียหายแก่ผู้ให้เช่า ก็ไม่ตัดสิทธิผู้ให้เช่าที่จะเรียกค่าเสียหายจากการที่ผู้เช่าทำการฝ่าฝืนดังกล่าวนั้นได้
• ตามมาตรา 558 ที่บัญญัติว่า อันทรัพย์สินที่เช่านั้น ถ้ามิได้รับอนุญาติของผู้ให้เช่าก่อน ผู้เช่าจะทำการดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดหาได้ไม่ ถ้าและผู้เช่าทำไปโดยมิได้รับอนุญาติของผู้ให้เช่าเช่นนั้นไซร้ เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง ผู้เช่าจะต้องทำให้ทรัพย์สินนั้นกลับคืนคงสภาพเดิม ทั้งจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในความศูนย์หายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย หมายความว่า
  • คำว่า อันทรัพย์สินที่เช่านั้น ถ้ามิได้รับอนุญาติของผู้ให้เช่าก่อน หมายถึง ก่อนที่ผู้เช่าจะทำการใด ๆ เกี่ยวกับทรัพย์สินที่เช่าจะต้องขออนุญาต หรือขอความยินยอมจากผู้ให้เช่าก่อนทุกครั้ง การขออนุญาต หรือขอความยินยอมจากผู้ให้เช่านับเป็นครั้ง ๆ ไป การขออนุญาต หรือขอความยินยอมในครั้งก่อน ไม่ถือว่าเป็นการให้คำอนุญาต หรือให้ความยินยอมในครั้งใหม่ด้วย การให้คำอนุญาต หรือให้ความยินยอมของผู้ให้เช่าอาจระบุไว้ในสัญญาเช่ามาตั้งแต่ต้นก็ได้
    • คำว่า อนุญาติ เป็นการเขียนในรูปแบบเดิม เมื่อยังไม่มีการแก้กฎหมายในส่วนนี้ หากจะกล่าวถึงมาตรานี้ว่าบัญญัติไว้อย่างไร ยังคงต้องใช้คำนี้ จะเปลี่ยนไปใช้คำในรูปแบบปัจจุบันว่า อนุญาต เองโดยพลการ ย่อมถือว่าไม่ถูกต้อง แต่การเขียนเพื่อบรรยายความโดยไม่ได้กล่าวถึงมาตรานี้ว่าบัญญัติไว้อย่างไร สามารถใช้คำว่า อนุญาต ตามรูปแบบในปัจจุบันแทนได้
  • คำว่า ผู้เช่าจะทำการดัดแปลงหรือต่อเติมอย่างหนึ่งอย่างใดหาได้ไม่ หมายถึง ผู้เช่าจะดัดแปลง หรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่าไม่ได้ การดัดแปลง หรือต่อเติมนี้อาจจะกระทบต่อความสะดวกในการใช้สอย หรือความปลอดภัย หรือการคงอยู่ของทรัพย์สินที่เช่าหรือไม่ ก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น
    • การดัดแปลง คือ การแก้ไข หรือปรับปรุงชิ้นส่วนเดิมของทรัพย์สินที่เช่าเป็นอย่างอื่น อาจทำโดยการถอดชิ้นส่วนเดิมออก แล้วนำชิ้นส่วนใหม่ที่แตกต่างไปจากเดิมมาใส่แทน หรือการทำให้ชิ้นส่วนเดิมเปลี่ยนรูปร่างหรือรูปทรงไปก็ได้ เช่น ถอดกันชนเดิมของรถยนต์ที่เช่าออก นำกันชนอันใหม่คนละรุ่น หรือที่แปลกไปจากเดิมมาใส่แทน หรือนำกันชนเดิมออกไปเคาะหรือตัดให้เปลี่ยนไปจากรูปทรงเดิมก็ได้
    • การต่อเติม คือ การนำชิ้นส่วนใหม่มาเพิ่ม หรือประกอบเข้ากับชิ้นส่วนเดิม โดยไม่ได้ทำการแก้ไข หรือปรับปรุงชิ้นส่วนเดิม หรืออาจมีการเจาะ หรือเชื่อมชิ้นส่วนเดิมเพื่อการเพิ่ม หรือประกอบชิ้นส่วนใหม่ก็ได้ เช่น การนำแผงโซล่าเซลล์มาติดตั้งบนหลังคาบ้านที่เช่า อาจต้องเจาะกระเบื้องหลังคาเพื่อยึดน็อตของแผงโซล่าเซลเข้ากับกระเบื้องหลังคา หรือการติดตั้งโคมไฟที่เสารั้วบ้านที่เช่า อาจใช้แค่การขันน็อตเข้ากับหัวเสารั้วที่มีฐานสำหรับประกอบโคมไฟอยู่แล้ว โดยไม่ต้องเจาะเสารั้วเดิมก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น
    • เหตุที่ห้ามผู้เช่าทำการดัดแปลง หรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่า เพราะตามสัญญาเช่าผู้เช่าเพียงมีสิทธิในการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่า หรือมีเพียงสิทธิครอบครองทรัพย์สินที่เช่าเท่านั้น ผู้เช่าไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่า ดังนั้น ผู้เช่าจึงไม่มีสิทธิกระทำการใด ๆ ต่อทรัพย์สินที่เช่าได้ อีกทั้งการดัดแปลง หรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่าอาจกระทบต่อการคงสภาพของทรัพย์สินที่เช่า หรือกระทบต่อความสะดวกในการใช้ทรัพย์สินที่เช่าได้ การกระทำดังกล่าวจึงควรให้ผู้ให้เช่า ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่ายินยอมให้กระทำการดังกล่าวเสียก่อน
  • คำว่า เมื่อผู้ให้เช่าเรียกร้อง หมายถึง ผู้ให้เช่าบอกกล่าว หรือฟ้องคดี
  • คำว่า ผู้เช่าจะต้องทำให้ทรัพย์สินนั้นกลับคืนคงสภาพเดิม หมายถึง ผู้เช่าจะต้องทำทรัพย์สินที่เช่าให้กลับมามีสภาพ หรือรูปทรงเหมือนเดิมก่อนที่จะมีการดัดแปลง หรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่านั้น เป็นหน้าที่ของผู้เช่า ซึ่งรวมถึงผู้เช่าต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการทำให้ทรัพย์สินที่เช่ากลับมามีสภาพ หรือรูปทรงเหมือนเดิมด้วย จะต่อรองให้ผู้ให้เช่าออกค่าใช้จ่ายทั้งหมด หรือบางส่วนไม่ได้ เว้นแต่ผู้ให้เช่าจะยินยอมช่วยออกค่าใช้จ่ายดังกล่าวให้เอง
  • คำว่า ทั้งจะต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าในความศูนย์หายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดแต่การดัดแปลงต่อเติมนั้นด้วย หมายถึง นอกจากหน้าที่ในการทำให้ทรัพย์สินที่เช่ากลับมามีสภาพ หรือรูปทรงเหมือนเดิมแล้ว การที่ผู้เช่าทำการดัดแปลง หรือต่อเติมทรัพย์สินที่เช่าโดยไม่ได้ขออนุญาตจากผู้ให้เช่า ย่อมถือเป็นการทำผิดสัญญาเช่า หากเกิดความเสียหายใด ๆ แก่ทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าก็มีความรับผิดต่อผู้ให้เช่าในฐานะคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งตามสัญญาเช่า ตามมาตรานี้กำหนดความรับผิดของผู้เช่าใน 2 ประการ คือ
    • ในความศูนย์หาย คือ การสูญหาย ซึ่งทำให้ทรัพย์สินที่เช่าหายไปทั้งหมด เช่น การต่อเติมหลังคาบ้านที่เช่า ทำให้มีส่วนที่ต้านลมมากขึ้น เมื่อมีพายุมาจึงทำให้พายุพัดบ้านที่เช่าหายไปทั้งหลัง คำว่า ศูนย์หาย เป็นการเขียนในรูปแบบเดิม เมื่อยังไม่มีการแก้กฎหมายในส่วนนี้ หากจะกล่าวถึงมาตรานี้ว่าบัญญัติไว้อย่างไร ยังคงต้องใช้คำนี้ จะเปลี่ยนไปใช้คำในรูปแบบปัจจุบันว่า สูญหาย เองโดยพลการ ย่อมถือว่าไม่ถูกต้อง ในลักษณะเช่นเดียวกับคำว่า อนุญาติ ที่กล่าวมาแล้วข้างต้น
    • บุบสลายอย่างใด ๆ คือ การเสียหาย ที่เกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่าทั้งหมดหรือบางส่วน แต่ยังคงเหลือซากทรัพย์สินที่เช่าอยู่ เช่น การติดตั้งแผงโซล่าเซลล์ทำให้กระเบื้องหลังคาในส่วนอื่นแตกร้าวเพิ่มขึ้นด้วย หรือทำให้โครงคาบ้นที่เช่ายุบลง ต้องเปลี่ยนโครงหลังคาใหม่ แต่ตัวบ้านที่เช่าไม่ได้รับความเสียหายใด ๆ
  • ในประโยคสุดท้ายใช้คำว่า การดัดแปลงต่อเติม ไม่มีคำว่า “หรือ” คั้นระหว่างคำว่า ดัดแปลง กับคำว่า ต่อเติม เหมือนข้อความในส่วนแรก ดังนั้น เมื่อกล่าวถึง การดัดแปลง หรือ การต่อเติม เราก็อาจใช้คำรวม ๆ ว่า การดัดแปลงต่อเติม ก็ถือว่าใช้ได้ แม้ว่าการดัดแปลง กับ การต่อเติม จะมีความหมายแตกต่างกันก็ตาม
• ตามมาตรา 560 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียก็ได้ หมายความว่า
  • คำว่า ถ้าผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า หมายถึง ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่า ไม่ว่าจะเป็นการเช่าที่มีระยะเวลาชำระค่าเช่าแต่ละงวดเป็นรายวัน รายเดือน หรือรายปีก็ตาม แม้จะเป็นการไม่ชำระค่าเช่าเพียง 1 งวด ตามสัญญาเช่า ก็อยู่ในความหมายนี้
  • คำว่า ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่าเสียก็ได้ หมายถึง สัญญาเช่าเป็นสัญญาที่ผู้ให้เช่านำทรัพย์สินที่เช่ามาให้ผู้เช่าใช้ประโยชน์โดยหวังค่าตอบแทน คือ ค่าเช่าเป็นสำคัญ ดังนั้น หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า ย่อมเป็นการผิดสัญญาเช่าในเรื่องอันเป็นสาระสำคัญของการเช่า ดังนั้น มาตรานี้จึงกำหนดให้ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าเสียได้ นอกจากนี้สัญญาเช่าส่วนมากมักเป็นสัญญาระยะยาว หรือ Long term การเลิกสัญญาตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา จึงมักไม่ค่อยถูกนำมาใช้ ต้องพิจารณาเรื่องการบอกเลิกสัญญาในกรณีอื่น ๆ อย่างเช่นมาตรานี้เป็นข้อสำคัญ
  • แต่เมื่อผู้เช่าจะไม่ชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่า แม้ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่านั้นได้ตามความในวรรคหนึ่งนี้ก็ตาม แต่การที่ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่านั้นได้หรือไม่ จะต้องพิจารณาประกอบกับวรรคสองก่อนเสมอ แต่ถ้าหากพิจารณาเฉพาะวรรคหนึ่งเพียงวรรคเดียว ความในวรรคนี้จะใช้กับการเช่าที่มีระยะเวลาชำระค่าเช่าแต่ละงวดต่ำกว่า 1 เดือน ลงมาเท่านั้น ซึ่งถือเป็นสัญญาเช่าในระยะสั้น
• ตามมาตรา 560 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่าให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน หมายความว่า
  • คำว่า แต่ถ้าค่าเช่านั้นจะพึงส่งเป็นรายเดือน หมายถึง การเช่าที่มีระยะเวลาในการชำระค่าเช่าแต่ละงวดทุกสิ้นเดือน หรือทุกต้นเดือน แต่สัญญาเช่าจะมีกำหนดระยะเวลาเช่ากันตลอดทั้งสัญญานานเท่าไร ไม่ต้องนำมาพิจารณาประกอบด้วย
  • คำว่า หรือส่งเป็นระยะเวลายาวกว่ารายเดือนขึ้นไป หมายถึง การเช่าที่มีระยะเวลาในการชำระค่าเช่าแต่ละงวดทุก 2 เดือน หรือทุก 3 เดือน หรือทุก 6 เดือน หรือทุก 12 เดือน หรือทุก 1 ปี หรือทุก 2 ปี หรือทุก 3 ปี ขึ้นไป ก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น และสัญญาเช่าจะมีกำหนดระยะเวลาเช่ากันตลอดทั้งสัญญานานเท่าไร ก็ไม่ต้องนำมาพิจารณาประกอบด้วยเช่นเดียวกัน
  • คำว่า ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าก่อนว่า หมายถึง ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่านั้นเสียทันทีไม่ได้ ผู้ให้เช่าจะต้องแจ้ง หรือบอกกล่าว หรือทวงถามให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างชำระนั้นเสียก่อน การบอกกล่าวนี้ไม่ได้กำหนดว่าต้องทำอย่างไร ผู้ให้เช่าจึงอาจทำโดยวิธีใดก็ได้ เช่น มีหนังสือทวงถาม หรือทวงถามด้วยวาจา หรือส่งอีเมล์ หรือส่งผ่านไลน์ หรือส่งผ่านเฟชบุ๊กไปบอกผู้เช่าก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น
  • คำว่า ให้ชำระค่าเช่าภายในเวลาใด ซึ่งพึงกำหนดอย่าให้น้อยกว่าสิบห้าวัน หมายถึง การบอกกล่าว หรือทวงถามดังกล่าวข้างต้น ผู้ให้เช่าจะต้องกำหนดระยะเวลาให้ผู้เช่านำค่าเช่าที่ค้างนั้นมาชำระแก่ตนด้วย การบอกกล่าว หรือทวงถามโดยไม่กำหนดระยะเวลาให้นำค่าเช่าที่ค้างมาชำระแก่ตน ไม่อยู่ในความหมายตามวรรคนี้ ซึ่งระยะเวลาที่กำหนดให้ผู้เช่านำค่าเช่าที่ค้างนั้นมาชำระแก่ผู้ให้เช่าดังกล่าวนี้ ผู้ให้เช่าต้องกำหนดระยะเวลาให้แก่ผู้เช่าไม่น้อยกว่า 15 วัน เพื่อให้โอกาสผู้เช่าได้มีเวลาเตรียมตัวนำค่าเช่าที่ค้างมาชำระแก่ผู้ให้เช่าได้ทัน
  • การกำหนดระยะเวลาให้ผู้เช่านำค่าเช่าที่ค้างนั้นมาชำระแก่ผู้ให้เช่าตามความในวรรคนี้ ไม่ได้เกี่ยวกับกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าแต่ละงวดตามสัญญาเช่าแต่อย่างใด แต่เป็นเรื่องของการชำระหนี้ที่ค้างชำระ ไม่ใช่เรื่องระยะเวลาในการชำระค่าเช่าแต่ละงวด ซึ่งเป็นเรื่องการปฏิบัติตามสัญญาเช่าอย่างหนึ่ง ดังนั้น การเช่าที่มีระยะเวลาชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าแต่ละงวดที่เกินกว่ารายเดือนขึ้นไป ผู้ให้เช่าจึงอาจกำหนดเวลาให้ผู้เช่านำค่าเช่าที่ค้างนั้นมาชำระแก่ผู้ให้เช่าน้อยกว่าระยะเวลาชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่า 1 งวด ก็ได้ เช่น การเช่าที่มีระยะเวลาในการชำระค่าเช่าทุก 6 เดือน ผู้ให้เช่าอาจกำหนดเวลาให้ผู้เช่านำค่าเช่าที่ค้างนั้นมาชำระแก่ผู้ให้เช่าภายใน 45 หรือ 60 วัน ก็ได้
  • เมื่อพ้นระยะเวลาที่ผู้ให้เช่ากำหนดให้ผู้เช่านำค่าเช่าที่ค้างนั้นมาชำระแก่ผู้ให้เช่าแล้ว แต่ผู้เช่าก็ยังไม่นำค่าเช่าที่ค้างนั้นมาชำระแก่ผู้ให้เช่า ดังนี้ ผู้ให้เช่าย่อมบอกเลิกสัญญาเช่านั้นเสียได้ ตามความในวรรคหนึ่ง
  • แต่การบอกเลิกสัญญาเช่าเป็นสิทธิของผู้ให้เช่า ดังนั้น แม้ผู้เช่าไม่นำค่าเช่าที่ค้างนั้นมาชำระแก่ผู้ให้เช่าตามระยะเวลาที่ผู้ให้เช่ากำหนดไว้ ผู้ให้เช่าก็อาจให้โอกาสผู้เช่าที่จะนำค่าเช่าที่ค้างนั้นมาชำระให้แก่ผู้ให้เช่าอีกเป็นครั้งที่ 2 หรือครั้งที่ 3 โดยยังจะไม่บอกเลิกสัญญาเช่าในขณะนั้น หรือจะค่อยบอกเลิกสัญญาเช่าในภายหลังจากนั้นก็ได้
• ตามมาตรา 562 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความศูนย์หายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ อันเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่า เพราะความผิดของผู้เช่าเอง หรือของบุคคลซึ่งอยู่กับผู้เช่า หรือของผู้เช่าช่วง หมายความว่า
  • คำว่า ผู้เช่าจะต้องรับผิดในความศูนย์หายหรือบุบสลายอย่างใด ๆ หมายถึง มาตรานี้จำกัดความรับผิดของผู้เช่าที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่าเพียง 2 กรณี คือ
    • ในความศูนย์หาย คือ การสูญหาย มีความหมายเช่นเดียวกับมาตรา 558
    • บุบสลายอย่างใด ๆ คือ การเสียหาย มีความหมายเช่นเดียวกับมาตรา 558
  • คำว่า อันเกิดขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่า หมายถึง ความรับผิดตามปกติของผู้เช่าที่เกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งมาตรานี้จำกัดไว้เพียง 2 กรณี เท่านั้น
    • แต่ไม่ได้หมายความถึงว่า ความรับผิดตามสัญญาเช่าทั้งหมดของผู้เช่าคงมีอยู่เพียง 2 กรณี ตามมาตรานี้เท่านั้น ไม่เหมือนกับที่บัญญัติไว้ในมาตรา 616 เรื่องรับขน หรือมาตรา 660 เรื่องฝากทรัพย์
    • ดังนั้น ความรับผิดของผู้เช่าที่เกิดกับทรัพย์สินที่เช่ายังอาจมีในมาตราอื่นอีกได้ เช่น มาตรา 552 , 553 , 558
  • คำว่า เพราะความผิดของผู้เช่าเอง หรือของบุคคลซึ่งอยู่กับผู้เช่า หมายถึง ความสูญหาย หรือความเสียหายที่เกิดกับทรัพย์สินที่เช่านั้นเกิดมาจากการกระทำของตัวผู้เช่าเอง หรือคนในครอบครัวของผู้เช่า คือ บิดา มารดา ปู้ย่าตายาย ลูก หลานเหลน ของผู้เช่า รวมถึงลูกจ้างของผู้เช่าที่อาศัยอยู่กับผู้เช่า หรือที่ไม่ได้อาศัยอยู่กับผู้เช่าด้วย
    • ความผิดดังกล่าว รวมถึงความผิดที่เกิดจากการกระทำโดยเจตนา และโดยประมาทด้วย
  • คำว่า หรือของผู้เช่าช่วง หมายถึง ผู้เช่ายังต้องรับผิดในความสูญหาย หรือความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่าซึ่งเกิดมาจากการกระทำของผู้เช่าช่วงด้วย แม้ว่ามาตรา 545 วรรคหนึ่ง จะบัญญัติให้ ผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าโดยตรงก็ตาม แต่ตามมาตรา 545 วรรคหนึ่ง เป็นเรื่องหน้าที่ของผู้เช่าช่วง ไม่ได้เกี่ยวกับหน้าที่ของผู้เช่า ทั้งมาตรา 545 วรรคหนึ่ง ก็ไม่ได้บัญญัติถึงขนาดว่า เมื่อผู้เช่าช่วงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าโดยตรงแล้ว ผู้เช่าย่อมหลุดพ้นหน้าที่ตามสัญญาเช่านั้นไปเสียทั้งหมดแต่อย่างใด และการเช่าช่วงก็ไม่ใช่การบอกเลิกสัญญาเช่า ที่จะทำให้ผู้เช่าหลุดพ้นจากการเป็นผู้เช่าตามสัญญาเช่านั้นด้วย ดังนั้น มาตรานี้จึงบัญญัติให้ผู้เช่ายังต้องรับผิดตามสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่า ซึ่งเป็นคู่สัญญาเช่ากับตนเองอยู่ ในความสูญหาย หรือความเสียหายที่เกิดกับทรัพย์สินที่เช่าอันเกิดมาจากการกระทำของผู้เช่าช่วง ซึ่งเป็นบุคคลที่ผู้เช่าพิจารณาแล้วว่า มีความระมัดระวังในการดูแลรักษาทรัพย์สินที่เช่าเป็นอย่างดี ผู้เช่าจึงได้นำทรัพย์สินที่เช่าไปให้เช่าช่วงต่อ ดังนั้น เมื่อผู้เช่าช่วงทำให้เกิดความสูญหาย หรือความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าจึงมีส่วนต้องรับผิดชอบด้วย
    • ในกรณีนี้ไม่ได้หมายความว่า เมื่อผู้เช่าต้องรับผิดในความสูญหาย หรือความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งเกิดมาจากการกระทำของผู้เช่าช่วงแล้ว ผู้เช่าช่วงจะหลุดพ้นจากความรับผิดต่อผู้ให้เช่าแต่อย่างใด เมื่อความสูญหาย หรือความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่า เกิดมาจากการกระทำของผู้เช่าช่วงเอง ดังนั้น ผู้เช่าช่วงจึงต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่าตามความรับผิดของตนในฐานะคู่สัญญาเช่าคนหนึ่ง ตามมาตรา 545 วรรคหนึ่ง ร่วมกับผู้เช่าด้วย
  • มาตรานี้เป็นเรื่องความรับผิดในการสูญหาย หรือเสียหายของทรัพย์สินที่เช่าว่าผู้ใดจะเป็นผู้รับผิดชอบ แต่เมื่อทรัพย์สินที่เช่าสูญหาย หรือเสียหายแล้วจะมีผลต่อสัญญาเช่าหรือไม่ อย่างไร ย่อมเป็นไปตามมาตรา 567 และมาตรา 568
• ตามมาตรา 562 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า แต่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดในความศูนย์หายหรือบุบสลายอันเกิดแต่การใช้ทรัพย์สินนั้นโดยชอบ หมายความว่า
  • คำว่า แต่ผู้เช่าไม่ต้องรับผิด หมายถึง ผู้เช่าไม่มีความรับผิดตามสัญญาเช่าต่อผู้ให้เช่า
  • คำว่า ในความศูนย์หายหรือบุบสลาย หมายถึง การสูญหาย หรือการเสียหาย ที่เกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่า มีความหมายเช่นเดียวกับมาตรา 558
  • คำว่า อันเกิดแต่การใช้ทรัพย์สินนั้น หมายถึง การสูญหาย หรือการเสียหาย ที่เกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่านั้น เกิดจากการใช้ทรัพย์สินที่เช่า ไม่ได้เกิดจากเหตุอื่น เช่น เกิดจากการตั้งใจทำให้เกิดการสูญหาย หรือการเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เช่า เนื่องจากผู้เช่ามีความโมโหผู้ให้เช่า
  • คำว่า โดยชอบ คือ ใช้ตามปกติของทรัพย์สินนั้น หรือใช้ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า
  • ผู้ที่ใช้ทรัพย์สินที่เช่าซึ่งทำให้เกิดการสูญหาย หรือการเสียหายขึ้นตามวรรคนี้ ก็ต้องเป็น ผู้เช่า หรือบุคคลในครอบครัวของผู้เช่า หรือลูกจ้างในบ้านของผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วงเท่านั้น หากเป็นบุคคลอื่นที่ผู้เช่ายินยอม หรือนำทรัพย์สินที่เช่าไปให้ใช้เป็นผู้ทำให้เกิดการสูญหาย หรือการเสียหายขึ้นแก่ทรัพย์สินที่เช่า แม้การสูญหาย หรือการเสียหายนั้นจะเกิดจากการใช้ทรัพย์สินที่เช่าโดยชอบก็ไม่อยู่ในความหมายนี้
  • ความในวรรคนี้เป็นเรื่องความรับผิดของผู้เช่าที่มีต่อผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า แต่ไม่ได้หมายความถึงขนาดว่า ถ้ามีความเสียหายใด ๆ เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่า ที่เกิดจากการใช้โดยชอบของผู้เช่า หรือบุคคลในครอบครัวของผู้เช่า หรือลูกจ้างในบ้านของผู้เช่าแล้ว ผู้เช่าจะไม่ต้องทำสิ่งใดอีก หากความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่าเป็นเพียงความเสียหายเล็กน้อย แม้ผู้เช่าไม่ต้องรับผิดต่อผู้ให้เช่า แต่ผู้เช่าก็มีหน้าที่ตามมาตรา 553 ที่จะต้องซ่อมแซมความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่านั้น ซึ่งเป็นเรื่องหน้าที่ของผู้เช่า เป็นคนละส่วนกับวรรคนี้ ซึ่งเป็นเรื่องของความรับผิดของผู้เช่า
  • หากความเสียหายใด ๆ ที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินที่เช่า เกิดจากการใช้โดยชอบของผู้เช่าช่วงก็อยู่ในความหมายเช่นเดียวกัน
  • แต่ถ้าการสูญหาย หรือการเสียหาย ที่เกิดแก่ทรัพย์สินที่เช่านั้น เกิดจากเหตุสุดวิสัย หรือเกิดจากการกระทำของบุคคลภายนอกซึ่งผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วงไม่มีส่วนเกี่ยวข้องด้วยแล้ว ไม่อยู่ในความหมายของมาตรานี้
  • เมื่อเกิดการสูญหาย หรือเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เช่า โดยผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วงไม่ต้องรับผิดตามวรรคนี้ ผลของการสูญหาย หรือเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เช่าย่อมตกอยู่กับเจ้าของกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่า ซึ่งอาจจะเป็นผู้ให้เช่า หรือบุคคลอื่นก็ได้
• ตามมาตรา 563 ที่บัญญัติว่า คดีอันผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่าเกี่ยวแก่สัญญาเช่านั้น ท่านห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้นกำหนดหกเดือนนับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า หมายความว่า
  • คำว่า คดีอันผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่า หมายถึง คดีที่ผู้ให้เช่าเป็นโจทก์ฟ้องผู้เช่าเป็นจำเลยเท่านั้น
    • แต่ถ้าเป็นคดีที่ผู้เช่าเป็นโจทก์ฟ้องผู้ให้เช่าเป็นจำเลย ไม่อยู่ในความหมายของมาตรานี้ แต่อยู่ในบทบัญญัติเรื่องอายุความตามปกติ
  • คำว่า เกี่ยวแก่สัญญาเช่านั้น หมายถึง คดีที่ผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่านั้น ต้องเป็นการฟ้องเรียกร้องที่เกิดจากสัญญาเช่า หรือเกิดในระหว่างสัญญาเช่าตามมาตราใดมาตราหนึ่งในลักษณะนี้เท่านั้น
    • แต่ถ้าเป็นคดีที่ผู้ให้เช่าฟ้องผู้เช่าในเรื่องอื่น หรือเป็นกรณีที่เกิดขึ้นหลังจากสัญญาเช่าระงับไปแล้ว เช่น ผู้ให้เช่าฟ้องขับไล่ผู้เช่าให้ขนย้ายทรัพย์สินออกไปจากบ้านที่เช่า ไม่อยู่ในความหมายของมาตรานี้
  • คำว่า ท่านห้ามมิให้ฟ้องเมื่อพ้นกำหนดหกเดือน หมายถึง อายุความตามมาตรานี้มีระยะเวลา 6 เดือน
    • การที่มาตรานี้ใช้จำนวนระยะเวลาเป็นตัวอักษรว่า หกเดือน นั้น เป็นลักษณะการเขียนแบบไทยในสมัยก่อน ที่นิยมเขียนตัวเลขเพียง หัวข้อ ในกรณีนี้คือ เลขมาตรา และวันเดือนปี ในรูปแบบเดิม คือ ๖ ฯ ๓ ค่ำ ซึ่งมีตัวเลขข้างขึ้นอยู่เหนือ ” ฯ ” และมีตัวเลขข้างแรมอยู่ใต้ ” ฯ ” เท่านั้น หากเป็นจำนวนในข้อความไม่ว่าจะเป็น จำนวนระยะวันเวลา หรือจำนวนระยะทาง หรือจำนวนเงิน หรือจำนวนคน มักนิยมเขียนเป็นตัวอักษรเท่านั้น ทั้งการเขียนลักษณะดังกล่าวนี้ก็ไม่ได้เป็นไปตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 12 แต่เป็นรูปแบบการเขียนของไทยที่มีมานานแล้ว
  • คำว่า นับแต่วันส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า หมายถึง อายุความตามมาตรานี้ให้เริ่มตั้งต้นนับตั้งแต่วันที่ผู้เช่าส่งคืน หรือส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่า
    • แต่ไม่ได้หมายความว่า ให้นับวันที่ผู้เช่าส่งคืน หรือส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นวันแรกของอายุความตามมาตรานี้ เนื่องจากมาตรานี้ไม่ใช่บทบัญญัติเกี่ยวกับการนับอายุความ ดังนั้น การนับว่าวันใดเป็นวันแรกของอายุความตามมาตรานี้ จึงต้องถือตามมาตรา 193/3 วรรคสอง คือ นับวันรุ่งขึ้นถัดจากวันที่ผู้เช่าส่งคืน หรือส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าเป็นวันแรกของอายุความตามมาตรานี้ ทั้งนี้เพราะในวันที่ผู้เช่าส่งคืน หรือส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่านั้น ไม่แน่ชัดว่าผู้เช่าจะส่งทรัพย์สินที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่าในเวลาใด ระยะเวลาที่เหลืออยู่จึงอาจไม่เต็มวันดังกล่าว ตามมาตรา 193/3 วรรคสอง จึงต้องนับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรกของอายุความตามมาตรานี้
    • แต่ถ้าสิ้นสุดสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่ายังไม่ยอมส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าคืนให้แก่ผู้ให้เช่า อายุความตามมาตรานี้ก็ยังไม่เริ่มนับเช่นเดียวกัน
• ตามมาตรา 565 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า การเช่าถือสวนนั้น ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันปีหนึ่ง หมายความว่า
  • คำว่า การเช่าถือสวนนั้น หมายถึง การเช่าสวน
    • ที่ใช้ว่า การเช่าถือ เป็นวลีในรูปแบบเดิม ที่นิยมใช้กันมาตั้งแต่อดีต
  • คำว่า ท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า หมายถึง ถ้าในสัญญาเช่าไม่ได้กำหนดกันไว้ หรือไม่ปรากฏในหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใดว่า คู่สัญญามีเจตนาจะเช่ากันเป็นระยะเวลานานเท่าใด แต่ถ้าในสัญญาเช่าระบุระยะเวลาเช่ากันไว้อย่างชัดเจน ก็ไม่อยู่ในความหมายตามวรรคนี้
  • คำว่า เช่ากันปีหนึ่ง หมายถึง ให้ถือว่าเช่ากัน 1 ปี
    • ถ้าการเช่านั้นตั้งแต่เริ่มทำสัญญาเช่ายังมีระยะเวลาที่เช่ามาไม่ถึง 1 ปี ก็ให้ถือว่าเช่ากันไปถึงระยะเวลา 1 ปี
    • แต่ถ้าระยะเวลาที่เช่ากันมาตั้งแต่เริ่มทำสัญญาเช่าเกินกว่า 1 ปี ไปแล้ว ก็ต้องถือว่า หลังจากครบ 1 ปี แล้ว เป็นการเช่ากันโดยไม่มีกำหนดระยะเวลา โดยอาศัยการเทียบเคียงตามมาตรา 570
    • ในปัจจุบันมีรูปแบบการเกษตรที่เรียกว่า ฟาร์ม ซึ่งเป็นการทำปศุสัตว์ หรือการเลี้ยงสัตว์ ไม่อยู่ในความหมายตามวรรคหนึ่งนี้
• ตามมาตรา 565 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า การเช่านาก็ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเช่ากันตลอดฤดูทำนาปีหนึ่ง หมายความว่า
  • คำว่า การเช่านาก็ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า หมายถึง การเช่าทำนานั้น ถ้าในสัญญาเช่าไม่ได้กำหนดกันไว้ หรือไม่ปรากฏในหลักฐานเป็นหนังสืออย่างใด ก็มีความหมายเช่นเดียวกับในวรรคหนึ่งเช่นกัน
  • คำว่า เช่ากันตลอดฤดูทำนาปีหนึ่ง หมายถึง ให้ถือว่าเช่ากันตลอดการทำนาในปีที่ทำสัญญาเช่านั้น ไม่ได้มีความหมายว่าการเช่านาสิ้นสุดลงเมื่อครบ 1 ปี พอดี เหมือนที่กำหนดในวรรคหนึ่ง
    • และไม่ได้หมายถึง เช่ากันเฉพาะแค่หมดการทำนา 1 ครั้ง ในปีนั้นเท่านั้น เพราะฤดูการทำนา ย่อมมีกำหนดไม่แน่นอนว่า ในแต่ละปีจะมีการทำนากันกี่ครั้ง
    • คำว่า ฤดู หมายถึง ช่วงระยะเวลา หรือ Term ในการทำงานตั้งแต่เริ่มต้นทำงานจนสิ้นสุดการทำงานทั้งหมด ในกรณีนี้ คือ เริ่มตั้งแต่การทำนาครั้งแรก จนสิ้นสุดการทำนาครั้งสุดท้ายของปีนั้น
    • การทำนาเริ่มตั้งแต่ การเตรียมที่นา การไถคราด การหว่านเมล็ดข้าวทำเป็นต้นกล้า รอต้นกล้าโต แยกออกมาปักดำนา รอต้นข้าวออกรวง การเก็บเกี่ยวรวงข้าว จนนำข้าวเปลือกเก็บในยุ้งฉาง
    • ความในวรรคนี้ไม่ได้กำหนดว่า ฤดูการทำนาในแต่ละปี จะต้องมีการทำนากี่ครั้ง ดังนั้น ไม่ว่าในปีหนึ่งจะมีการทำนากันกี่ครั้ง ก็ถือเป็นฤดูการทำนาตามความหมายในวรรคนี้ทั้งสิ้น
    • แต่ถ้าการทำนาครั้งสุดท้ายในปีนั้น จะเสร็จสิ้นเกินกว่าระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่เริ่มทำสัญญาเช่า ก็ให้ถือว่า การเช่านั้นสิ้นสุดเมื่อเสร็จสิ้นกระบวนการในการทำนาครั้งสุดท้ายของปีนั้นแล้ว แม้ว่าจะเกินกว่า 1 ปี นับตั้งแต่เริ่มทำสัญญาเช่าก็ตาม
    • ตามวรรคนี้เป็นคนละกรณีต่างหากจากมาตรา 571
• ตามมาตรา 566 ที่บัญญัติว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกันหรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่งให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน หมายความว่า
  • คำว่า ถ้ากำหนดเวลาเช่า หมายถึง ระยะเวลาตามสัญญาเช่าจนสิ้นสุดสัญญาว่า มีกำหนดเป็นเวลานานเท่าใด
  • คำว่า ไม่ปรากฏในความที่ตกลงกัน หมายถึง ไม่ได้กำหนดไว้ในสัญญาเช่า หรือไม่ได้กำหนดไว้ในหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด เหตุที่ไม่ได้กำหนดระยะเวลาเช่ากันไว้ ไม่ว่าจะเป็นเพราะหลงลืม หรือตั้งใจที่จะไม่กำหนดกันไว้ให้ชัดเจน ก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น
    • แต่ถ้าสัญญาเช่า หรือหลักฐานการเช่าเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใด ได้กำหนดระยะเวลาในการเช่ากันไว้อย่างชัดเจนแล้ว ไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้
  • คำว่า หรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร้ หมายถึง ไม่สามารถสันนิษฐานได้ตามมาตรา 565
    • ถ้าเป็นการเช่าสวน หรือการเช่าไร่ หรือการเช่านา ซึ่งต้องสันนิษฐานตามมาตรา 565 ก็ไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้
  • คำว่า ท่านว่าคู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่า หมายถึง ผู้ให้เช่าจะบอกเลิกสัญญาเช่า หรือผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วงจะบอกเลิกสัญญาเช่าก็ได้ ตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น ผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วงมักเป็นคนบอกเลิกสัญญาเช่า มากกว่าผู้ให้เช่าเป็นคนบอกเลิกสัญญาเช่า
    • แต่ถ้าเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้ให้เช่า เนื่องจากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าแล้ว ย่อมเป็นไปตามมาตรา 560 ไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้
  • คำว่า ในขณะเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าก็ได้ทุกระยะ หมายถึง การบอกเลิกการเช่าให้มีผลเมื่อสิ้นสุดรอบเวลาชำระเช่าระยะใดระยะหนึ่งในอนาคตตามที่ผู้บอกเลิกประสงค์ ในกรณีนี้ คือ การบอกเลิกสัญญาเช่าล่วงหน้า ไม่ใช่การบอกเลิกสัญญาเช่าโดยทันที
    • คำว่า ก็ได้ทุกระยะ มีความหมายว่า คู่สัญญาเช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าได้ทุกระยะ ไม่ได้มีความหมายไปถึงว่า จะบอกเลิกการเช่าให้มีผลในเวลาที่กำหนดไว้แม้ยังไม่สิ้นสุดรอบเวลาชำระเช่าระยะใดระยะหนึ่งในอนาคตตามที่ผู้บอกเลิกประสงค์ เช่น การเช่ามีรอบเวลาชำระเช่าทุกสิ้นเดือน แต่ผู้เช่าประสงค์จะบอกเลิกการเช่าให้มีผลในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ดังนี้ ไม่อยู่ในความหมายนี้
  • คำว่า แต่ต้องบอกกล่าวแก่อีกฝ่ายหนึ่ง หมายถึง
    • ถ้าผู้ให้เช่าเป็นผู้บอกเลิกสัญญาเช่า จะต้องบอกกล่าวแก่ ผู้เช่า หรือผู้เช่าช่วง ถ้ามีการเช่าช่วง นอกจากบอกกล่าวแก่ผู้เช่าช่วงแล้ว ผู้ให้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่า ซึ่งถือว่ายังเป็นคู่สัญญาเช่าอยู่ด้วยอีกคนหนึ่ง
    • ถ้าผู้เช่าเป็นผู้บอกเลิกสัญญาเช่า จะต้องบอกกล่าวแก่ ผู้ให้เช่า ถ้ามีการเช่าช่วง นอกจากบอกกล่าวแก่ผู้ให้เช่าแล้ว ผู้เช่าต้องบอกกล่าวแก่ผู้เช่าช่วง ซึ่งถือว่ายังเป็นคู่สัญญาเช่าอยู่ด้วยอีกคนหนึ่ง
    • ถ้าผู้เช่าช่วงเป็นผู้บอกเลิกสัญญาเช่า จะต้องบอกกล่าวแก่ ผู้ให้เช่า และผู้เช่า ซึ่งถือว่ายังเป็นคู่สัญญาเช่าอยู่ด้วยอีกคนหนึ่ง
    • ถ้ามีการเช่าช่วงแล้ว ตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น ผู้เช่าช่วงมักจะเป็นคนบอกเลิกสัญญาเช่า ไม่ใช่ผู้เช่า ซึ่งไม่ได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าแล้ว แต่แม้ผู้เช่าจะไม่ได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าแล้วก็ตาม ผู้เช่าก็ยังถือว่าเป็นคู่สัญญาเช่าอยู่ด้วยคนหนึ่ง ยังอาจมีความรับผิดตามสัญญาเช่าตามมาตรา 562 วรรคหนึ่ง ได้เสมอ ดังนั้น หากผู้เช่าไม่ประสงค์จะรับผิดตามสัญญาเช่าอีก ผู้เช่าก็จะต้องบอกเลิกสัญญาเช่านั้นเสีย ซึ่งถ้าผู้เช่าประสงค์จะบอกเลิกสัญญาเช่าตามมาตรานี้ ผู้เช่าก็สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อสิ้นสุดรอบการชำระค่าเช่าทุกรอบได้เหมือนกับผู้เช่าช่วงเช่นกัน
  • คำว่า ให้รู้ตัวก่อนชั่วกำหนดเวลาชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย หมายถึง เป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าในอนาคตเมื่อสิ้นสุดรอบระยะเวลาชำระค่าเช่ารอบถัดไป ไม่ใช่สิ้นสุดรอบระยะเวลาชำระค่าเช่ารอบที่บอกเลิก เช่น การเช่าที่มีรอบระยะเวลาชำระค่าเช่าทุกสิ้นเดือน ผู้เช่าบอกเลิกสัญญาเช่าในวันที่ 20 มีนาคม การบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้เช่าย่อมมีผลในรอบระยะเวลาชำระค่าเช่าของเดือนเมษายน คือ วันที่ 30 เมษายน ไม่ใช่มีผลในรอบระยะเวลาชำระค่าเช่าของเดือนมีนาคม คือ วันที่ 31 มีนาคม ที่ผู้เช่าบอกเลิกสัญญา ทั้งนี้เพราะเพื่อให้โอกาสคู่สัญญาที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าสามารถที่จะบอกเลิกสัญญาในวันใดของรอบระยะเวลาชำระค่าเช่ารอบนั้นก็ได้
    • มีลักษณะเช่นเดียวกับหลักเกณฑ์ในการนับอายุความ หรือระยะเวลาตามป.พ.พ. ที่มักนับวันถัดไปเป็นวันแรกเสมอ ไม่ได้นับวันที่มีการทำสัญญา หรือมีการผิดสัญญา หรือมีการบอกเลิกสัญญา หรือมีการทำละเมิด หรือมีการส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าตามมาตรา 563 เป็นวันแรก ทั้งนี้เพราะในวันที่มีการทำสัญญา หรือมีการผิดสัญญา หรือมีการทำละเมิด หรือมีการส่งคืนทรัพย์สินที่เช่า ไม่สามารถกำหนดได้แน่นอนว่า จะมีการกระทำดังกล่าวในเวลาใด ดังนั้น ในวันดังกล่าวเวลาที่เหลืออยู่ จึงอาจไม่เต็มวันตามปกติก็ได้
    • ในกรณีตามมาตรานี้ก็มีความหมายเช่นเดียวกัน ไม่สามารถกำหนดได้ว่า คู่สัญญาที่บอกเลิกสัญญาเช่าจะบอกเลิกสัญญาในวันใด และระยะเวลาที่เหลืออยู่จะเต็มรอบระยะเวลาชำระค่าเช่ารอบนั้นหรือไม่ มาตรานี้จึงให้ถือว่า การบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าวย่อมมีผลเมื่อสิ้นรอบระยะเวลาชำระค่าเช่ารอบถัดไป เช่นเดียวกับหลักเกณฑ์ในการนับอายุความ หรือระยะเวลาตามป.พ.พ.
  • คำว่า แต่ไม่จำเป็นต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่าสองเดือน หมายถึง การเช่าที่มีรอบระยะเวลาชำระค่าเช่าเกินกว่า 2 เดือน ขึ้นไป เช่น 2 เดือน 15 วัน หรือ 3 เดือน หรือ 6 เดือน หรือ 1 ปี คู่สัญญาที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าสามารถที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าให้มีผลในรอบระยะเวลาชำระค่าเช่าเดียวกันกับที่บอกเลิกสัญญาเช่าได้เลย แต่ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนถึงเวลาชำระค่าเช่าในรอบนั้น ไม่น้อยกว่า 2 เดือน การบอกเลิกสัญญาเช่าจึงจะมีผลเมื่อสิ้นรอบระยะเวลาชำระค่าเช่านั้น เนื่องจากระยะเวลา 2 เดือน ถือว่าคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งได้มีโอกาสรู้ตัวล่วงหน้าเป็นระยะเวลานานพอสมควรแล้ว จึงไม่จำต้องบอกเลิกสัญญาเช่าให้มีผลในรอบระยะเวลาชำระค่าเช่าถัดไปตามหลักเกณฑ์ปกติของมาตรานี้
    • แต่ถ้าคู่สัญญาบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว มีระยะเวลาที่เหลืออยู่ก่อนถึงเวลาชำระค่าเช่าในรอบนั้น น้อยกว่า 2 เดือน การบอกเลิกสัญญาเช่านั้น จะมีผลเมื่อสิ้นรอบระยะเวลาชำระค่าเช่าในรอบถัดไป ตามหลักเกณฑ์ปกติของมาตรานี้
    • แต่ถ้าเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าของผู้ให้เช่า เนื่องจากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าแล้ว ย่อมเป็นไปตามมาตรา 560 วรรคสอง โดยผู้ให้เช่าสามารถกำหนดเวลาให้ผู้เช่านำค่าเช่าที่ค้างมาชำระแก่ผู้ให้เช่าได้ในระยะเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน ไม่ใช่ไม่น้อยกว่า 2 เดือน ตามมาตรานี้ หากผู้เช่ายังไม่นำค่าเช่าที่ค้างมาชำระแก่ผู้ให้เช่า ผู้ให้เช่าก็สามารถบอกเลิกสัญญาเช่านั้นได้ ตามมาตรา 560 วรรคหนึ่ง ไม่ใช่ตามมาตรานี้
• ตามมาตรา 567 ที่บัญญัติว่า ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าศูนย์หายไปทั้งหมดไซร้ ท่านว่าสัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย หมายความว่า
  • คำว่า ถ้าทรัพย์สินซึ่งให้เช่าศูนย์หายไปทั้งหมดไซร้ หมายถึง ทรัพย์สินที่เช่านั้นสูญหายไปทั้งชิ้น ซึ่งการสูญหายนั้นจะเป็นความผิดของคู่สัญญาฝ่ายใดหรือไม่ หรืออาจจะเกิดจากเหตุสุดวิสัย ก็อยู่ในความหมายตามมาตรานี้ทั้งสิ้น
  • คำว่า ท่านว่าสัญญาเช่าก็ย่อมระงับไปด้วย หมายถึง สัญญาเช่าที่ทำกันขึ้นนั้นเป็นอันเลิกกัน หรือสิ้นสุดลง นับตั้งแต่ทรัพย์สินที่เช่านั้นสูญหายไปทั้งชิ้น ไม่ใช่นับตั้งแต่วันรุ่งขึ้นตามหลักเกณฑ์ของการนับอายุความ หรือการนับระยะเวลาตามป.พ.พ. เพราะมาตรานี้ไม่ใช่เรื่องอายุความ แต่เป็นเรื่องการสิ้นสุดของสัญญา ซึ่งเป็นคนละกรณีกัน
  • เนื่องจากสัญญาเช่า คือ สัญญาที่ผู้ให้เช่านำทรัพย์สินมาให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์ ถ้าทรัพย์สินที่เช่านั้นสูญหายไปทั้งหมดแล้ว ก็ย่อมไม่ครบหลักเกณฑ์ในเรื่อง เช่าทรัพย์ ตามมาตรา 537 อีกต่อไป มาตรานี้จึงบัญญัติให้สัญญาเช่านั้น เป็นอันเลิกกัน หรือสิ้นสุดลง
  • มาตรานี้เป็นกรณีที่ทรัพย์สินที่เช่านั้นสูญหายไปทั้งหมด ไม่มีทรัพย์สินที่เช่าเหลืออยู่แล้ว และไม่สามารถหาทรัพย์สินอื่นมาแทนทรัพย์สินที่เช่าได้
    • แต่ถ้าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงให้ผู้ให้เช่านำทรัพย์สินอื่นมาให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์แทนทรัพย์สินที่สูญหายไป และผู้ให้เช่าสามารถนำทรัพย์สินอื่นมาให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์แทนทรัพย์สินที่สูญหายไปได้ ย่อมไม่ถือว่าทรัพย์สินที่เช่านั้นสูญหายไปทั้งหมด แต่ถือว่าทรัพย์สินที่เช่านั้นมีหลายสิ่ง ไม่ได้สูญหายไปทั้งหมด ไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้
    • แต่ในทางกลับกัน ถ้าผู้ให้เช่าไม่สามารถนำทรัพย์สินอื่นมาให้ผู้เช่าได้ใช้ หรือได้รับประโยชน์แทนทรัพย์สินที่สูญหายไปได้ ย่อมถือว่าทรัพย์สินที่เช่านั้นสูญหายไปทั้งหมด อยู่ในความหมายตามมาตรานี้
• ตามมาตรา 569 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไป เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า หมายความว่า
  • คำว่า อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น หมายถึง สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน หรือบ้าน หรือบ้านและที่ดิน หรือสำนักงาน หรือโกดังเก็บสินค้า หรือโรงงาน
    • ส่วนการโอนสัญญาเช่าสังหาริมทรัพย์ ย่อมเป็นไปตามบทบัญญัติเรื่องการแปลงหนี้ใหม่ด้วยการเปลี่ยนตัวเจ้าหนี้ คือ ผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่า
  • คำว่า ย่อมไม่ระงับไป หมายถึง สัญญาเช่าไม่สิ้นสุดลง หรือไม่เลิกกัน
  • คำว่า เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า หมายถึง ผู้ให้เช่าได้โอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าให้แก่บุคคลอื่นไป
    • ไม่ว่าจะเป็นการโอนโดยสัญญา คือ ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ หรือ
    • ทรัพย์สินที่เช่าถูกขายทอดตลาด เนื่องจากการบังคับคดี หรือ
    • โดยผลของกฎหมาย คือ เป็นมรดกแก่ทายาท ก็อยู่ในความหมายตามมาตรานี้ทั้งสิ้น
• ตามมาตรา 569 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย หมายความว่า
  • คำว่า ผู้รับโอน หมายถึง ผู้ที่รับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าจากผู้ให้เช่าคนเดิม
  • คำว่า ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย หมายถึง ผู้รับโอนย่อมเข้าเป็นผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่านั้น และต้องรับโอนทั้งสิทธิ และหน้าที่ซึ่งผู้ให้เช่าเดิมมีอยู่ตามสัญญาเช่าต่อผู้เช่าด้วย แต่หากผู้รับโอนไม่ประสงค์จะผูกพันตามสิทธิ และหน้าที่ซึ่งผู้ให้เช่าเดิมมีอยู่ตามสัญญาเช่า ผู้รับโอนก็จะต้องตกลงกับผู้เช่าใหม่เพื่อเปลี่ยนแปลงข้อสัญญาเดิม แต่หากผู้เช่าไม่ยินยอมด้วย ผู้รับโอนก็ต้องผูกพันตามสิทธิ และหน้าที่ของผู้ให้เช่าเดิมที่มีอยู่ตามสัญญาเช่าต่อไป
    • แต่วรรคนี้ไม่รวมถึงความรับผิดที่ผู้ให้เช่าเดิม หรือผู้โอนมีต่อผู้เช่าก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าด้วย เนื่องจากความรับผิดเป็นเรื่องของการชำระหนี้ เป็นคนละส่วนกับสิทธิ หน้าที่ตามความในวรรคนี้ ซึ่งเป็นเรื่องของการปฏิบัติตามสัญญาเช่า ดังนั้น ผู้ให้เช่าเดิม หรือผู้โอนยังคงต้องเป็นผู้รับผิดต่อผู้เช่าต่อไป
  • ในทางกลับกันผู้เช่าก็ย่อมมีสิทธิ หน้าที่ และความรับผิดตามสัญญาเช่าต่อผู้รับโอนในฐานะผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่าด้วย
• ตามมาตรา 570 ที่บัญญัติว่า ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา หมายถึง
  • คำว่า ในเมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น หมายถึง สัญญาเช่านั้นมีกำหนดระยะเวลาว่า เช่ากันเป็นเวลานานเท่าใด สัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาเช่า ไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้
  • คำว่า ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ หมายถึง ผู้เช่ายังคงยึดถือ หรือใช้ประโยชน์ หรือได้รับประโยชน์ หรือครอบครอง หรือยังอยู่อาศัยในทรัพย์สินที่เช่า ไม่ว่าผู้เช่าเป็นผู้ยึดถือ หรือใช้ประโยชน์ หรือได้รับประโยชน์ หรือครอบครอง หรืออยู่อาศัยในทรัพย์สินที่เช่าเอง หรือให้บุคคลในครอบครัว หรือที่อยู่กับผู้เช่าเป็นผู้ยึดถือ หรือใช้ประโยชน์ หรือได้รับประโยชน์ หรือครอบครอง หรืออยู่อาศัยในทรัพย์สินที่เช่าไว้แทน ก็อยู่ในความหมายนี้ทั้งสิ้น
    • คำว่า ยังคงครอง เป็นวลีในรูปแบบเดิม หมายถึง ยึดถือครอบครอง
  • คำว่า และผู้ให้เช่ารู้ความนั้นแล้วไม่ทักท้วงไซร้ หมายถึง ผู้ให้เช่าก็รู้ข้อเท็จจริงที่ผู้เช่า หรือบุคคลในครอบครัว หรือที่อยู่กับผู้เช่า ยังคงยึดถือ หรือใช้ประโยชน์ หรือได้รับประโยชน์ หรือครอบครอง หรือยังอยู่อาศัยในทรัพย์สินที่เช่านั้นอยู่ เมื่อสัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลงแล้ว
  • คำว่า ท่านให้ถือว่าคู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไป หมายถึง สัญญาเช่าฉบับเดิมย่อมสิ้นสุดลง หรือเลิกกันแล้ว ตามมาตรา 564 แต่หลังจากที่สัญญาเช่าเดิมสิ้นสุดลง หรือเลิกกันแล้ว ผู้เช่า หรือบุคคลในครอบครัว หรือที่อยู่กับผู้เช่า ก็ยังคงยึดถือ หรือใช้ประโยชน์ หรือได้รับประโยชน์ หรือครอบครอง หรือยังอยู่อาศัยในทรัพย์สินที่เช่านั้นอยู่ และผู้ให้เช่าก็รู้ข้อเท็จจริงนั้นแล้ว แต่ก็ไม่ได้ทักท้วง หรือบอกกล่าวให้ผู้เช่าส่งคืนทรัพย์สินที่เช่านั้นแต่อย่างใด พฤติการณ์ดังกล่าวย่อมเห็นได้ว่า คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะทำสัญญาเช่าต่อกันตามข้อสัญญาเดิมอีก มาตรานี้จึงกำหนดให้ คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีสัญญาเช่าฉบับใหม่ต่อกันอีก เพื่อให้สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น มาตรานี้จึงไม่ใช่เป็นเพียงบทสันนิษฐานเหมือนมาตรา 565 แต่ถือว่าคู่สัญญาทั้งสองมีสัญญาเช่าฉบับใหม่ที่ใช้บังคับต่อกันได้จริง ๆ
  • คำว่า ไม่มีกำหนดเวลา หมายถึง สัญญาเช่าฉบับใหม่นี้ ไม่มีกำหนดระยะเวลาว่า เช่ากันเป็นเวลานานเท่าใด ทั้งนี้ ตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น คู่สัญญาทั้งสองฝ่ายไม่ได้มีการตกลงกันใหม่ในรายละเอียดของสัญญาเช่า ซึ่งรวมทั้งระยะเวลาในการเช่าด้วย คงมีเพียงเจตนาที่จะทำสัญญาเช่ากันต่อไปเท่านั้น มาตรานี้จึงกำหนดให้ สัญญาเช่าฉบับใหม่ที่เกิดขึ้นเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาในการเช่า เพื่อให้สอดคล้องกับข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้นดังกล่าว
  • เมื่อสัญญาเช่าฉบับใหม่ที่เกิดขึ้นเป็นสัญญาเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาในการเช่า ดังนั้น หากคู่สัญญาฝ่ายใดมีความประสงค์จะบอกเลิกสัญญาเช่าดังกล่าว ก็จะต้องปฏิบัติตามมาตรา 566
• ตามมาตรา 571 ที่บัญญัติว่า ถ้าสัญญาเช่าที่นาได้เลิกหรือระงับลง เมื่อผู้เช่าได้เพาะปลูกข้าวลงแล้วไซร้ ท่านว่าผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะครองนานั้นต่อไปจนกว่าจะเสร็จการเกี่ยวเก็บ แต่ต้องเสียค่าเช่า หมายความว่า
  • คำว่า ถ้าสัญญาเช่าที่นาได้เลิกหรือระงับลง หมายถึง สัญญาเช่านานั้นมีกำหนดระยะเวลาในการเช่าว่าสิ้นสุดลงเมื่อใด และกำหนดเวลาดังกล่าวได้สิ้นสุดลงแล้ว หรือสัญญาเช่านานั้นได้เลิกกันเพราะเหตุอื่น เช่น ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า
    • ตามมาตรานี้เป็นการเช่าที่นา แต่ไม่ได้มีความหมายถึงว่า ต้องเป็นการเช่าที่ดินเพื่อทำนาปลูกข้าวเจ้า หรือข้าวเหนียวเพียงอย่างเดียวเท่านั้น หากเป็นการปลูกข้าว หรือธัญพืชอย่างอื่น ที่สามารถเก็บเกี่ยวได้หลังจากปลูกแล้วไม่นานนัก ก็อยู่ในความหมายตามมาตรานี้ทั้งสิ้น
    • แต่ก็ต้องไม่ใช่การเช่าที่ดิน เพื่อเพาะปลูกพืชอย่างอื่นที่ไม่ใช่ธัญพืช เช่น ต้นยาสูบ หรือต้นอ้อย ซึ่งไม่อยู่ในความหมายตามมาตรานี้
  • คำว่า เมื่อผู้เช่าได้เพาะปลูกข้าวลงแล้วไซร้ หมายถึง เมื่อสัญญาเช่านานั้นได้เลิกกัน หรือสิ้นสุดลงแล้ว แต่ผู้เช่าได้ลงมือปลูกข้าวในที่เช่านั้นไปแล้ว และยังไม่ถึงกำหนดเวลาในการเก็บเกี่ยวข้าว
    • คำว่า ข้าว ตามมาตรานี้ ย่อมหมายรวมถึงธัญพืชอย่างอื่นที่ใช้บริโภคเป็นอาหารหลัก แม้ไม่ได้รับประทานด้วยการหุงก็ตาม เช่น ข้าวสาลี หรือข้าวบาร์เลย์ หรือข้าวโอ๊ต หรือข้าวฟ่าง หรือข้าวโพด
  • คำว่า ท่านว่าผู้เช่าย่อมมีสิทธิที่จะครองนานั้นต่อไปจนกว่าจะเสร็จการเกี่ยวเก็บ หมายถึง ผู้เช่าสามารถที่จะครอบครองที่เช่านั้น ทำการเพาะปลูกดังกล่าวต่อไปได้จนเสร็จการเก็บเกี่ยว ผู้ให้เช่าจะบอกกล่าว หรือฟ้องขับไล่ผู้เช่าออกไปจากที่เช่านั้นไม่ได้ แต่เมื่อเก็บเกี่ยวข้าวที่เพาะปลูกไว้ตามมาตรานี้แล้ว ผู้เช่าไม่สามารถเริ่มทำการเพาะปลูกข้าวใหม่ได้ แม้ว่าในปีนั้นจะยังไม่หมดฤดูการทำนา ตามมาตรา 565 วรรคสอง ก็ตาม
    • คำว่า เกี่ยวเก็บ เป็นวลีในรูปแบบเดิม ในปัจจุบันใช้ว่า เก็บเกี่ยว
  • คำว่า แต่ต้องเสียค่าเช่า หมายถึง การที่ผู้เช่าครอบครองที่เช่านั้นต่อไปตามมาตรานี้ แม้ว่าสัญญาเช่านานั้นได้เลิกกัน หรือสิ้นสุดลงแล้ว ซึ่งผู้เช่าย่อมไม่มีหน้าที่จะต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตามสัญญาเช่านานั้นอีก แต่เมื่อมาตรานี้กำหนดให้ผู้เช่าสามารถที่จะครอบครองใช้ประโยชน์จากที่เช่านั้น ทำการเพาะปลูกดังกล่าวต่อไปได้จนเสร็จการเก็บเกี่ยวข้าวนั้นแล้ว เพื่อความเป็นธรรม จึงให้ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าตลอดระยะเวลานั้นด้วย ค่าเช่าที่ผู้เช่าจะต้องชำระให้แก่ผู้ให้เช่า ก็ต้องไปเป็นตามสัญญาเช่าเดิม หรือหากผู้ให้เช่าจะคิดค่าเช่าเพิ่มขึ้นก็ต้องเป็นไปตามที่ผู้เช่าตกลงยินยอม หากผู้เช่าไม่ยินยอมด้วย ผู้ให้เช่าจะขึ้นค่าเช่าเองโดยพลการเพื่อบีบบังคับให้ผู้เช่าต้องออกจากที่เช่านั้นไม่ได้
  • มาตรานี้มีไว้เพื่อคุ้มครองการปลูกข้าวของประเทศไม่ให้เกิดความเสียหาย เนื่องจากชาวนาเป็นประชาชนส่วนใหญ่ของประเทศ และตามข้อเท็จจริงที่เกิดขึ้น ชาวนาส่วนใหญ่ไม่มีที่นาเป็นของตัวเอง ต้องเช่าที่ดินของผู้อื่นปลูกข้าว หากให้การเช่าที่นาเป็นไปตามกำหนดระยะเวลาเช่าในสัญญาเช่าโดยเคร่งครัด อาจทำให้เกิดความเสียหายต่อผลผลิตข้าวโดยรวมของประเทศ ซึ่งชาวนาได้ลงมือปลูกไปก่อนที่สัญญาเช่าจะสิ้นสุดลง
  • แต่มาตรานี้คงคุ้มครองเฉพาะการปลูกข้าว เท่านั้น ไม่ได้คุ้มครองการทำสวนด้วย
  • มาตรานี้เป็นการขยายสัญญาเช่าออกไปอีกระยะเวลาหนึ่งโดยผลของกฎหมาย เป็นลักษณะพิเศษเฉพาะในลักษณะเช่าทรัพย์นี้ แต่มาตรานี้ก็ไม่ได้ถือว่ามีสัญญาเช่าต่อกันใหม่ ซึ่งแตกต่างจากมาตรา 570

2. เช่าซื้อ

มาตราสำคัญ

572 , 573 , 574

สาระสำคัญ

• ตามมาตรา 572 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่าโดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว หมายความว่า
  • คำว่า คือสัญญาซึ่งเจ้าของ หมายถึง สัญญาเช่าซื้อนั้น ผู้ที่จะนำทรัพย์สินออกให้เช่าซื้อได้ จะต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นเท่านั้น ซึ่งเป็นข้อที่แตกต่างจากสัญญาเช่า ที่ผู้ให้เช่าไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าก็ได้
    • ถ้าหากผู้ที่ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์สิน แต่นำทรัพย์สินนั้นมาให้เช่าซื้อ สัญญาดังกล่าวย่อมไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อ แต่จะเป็นเพียงสัญญาเช่าเท่านั้น
    • ในลักษณะเช่าซื้อเรียก ผู้ที่เข้ามาทำสัญญาเช่าซื้อว่า ผู้เช่า ไม่ใช่ผู้เช่าซื้อ ดังนั้น การใช้คำว่าผู้เช่าซื้อจึงไม่ตรงกับที่กฎหมายบัญญัติไว้ แต่ในทางปฏิบัติก็มักเรียกว่า ผู้เช่าซื้อ
    • และไม่เรียกว่า ผู้ที่นำทรัพย์สินมาให้เช่าซื้อว่า ผู้ให้เช่าซื้อ คงเรียกว่า เจ้าของ หรือเจ้าของทรัพย์สิน เท่านั้น ทั้งนี้น่าจะเพื่อให้แตกต่างกับชื่อของคู่สัญญาเช่าทรัพย์ แต่ในทางปฏิบัติก็มักเรียกว่า ผู้ให้เช่าซื้อ
  • คำว่า เอาทรัพย์สินออกให้เช่า หมายถึง ลักษณะที่แท้จริงของสัญญาเช่าซื้อ คือ การให้เช่าทรัพย์สินไม่ใช่การขายทรัพย์สิน ดังนั้น ในการพิจารณาเรื่องเช่าซื้อ จึงต้องพิจารณาอย่างคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาให้เช่าทรัพย์สินเท่านั้น ไม่ใช่พิจารณาอย่างคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายมีเจตนาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินแก่กัน
    • แต่เนื่องจากป.พ.พ.ไม่มีบทบัญญัติเรื่อง การขายผ่อน ซึ่งเป็นรูปแบบการซื้อขายสินค้าที่นิยมในปัจจุบัน และการเช่าซื้อมีลักษณะใกล้เคียงกับการขายผ่อน ดังนั้น จึงมีการนำรูปแบบของการเช่าซื้อไปใช้ในการขายผ่อน แต่ก็ก่อให้เกิดปัญหาขึ้นหลายประการ เนื่องจากการเช่าซื้อไม่ได้เพ่งเล็งถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าเป็นสาระสำคัญ ซึ่งแตกต่างกับการซื้อขายที่เพ่งเล็งถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายเป็นสาระสำคัญ
    • ดังนั้น เมื่อการเช่าซื้อ คือ การเช่าทรัพย์สินอย่างหนึ่ง แต่ลักษณะเช่าซื้อมีบทบัญญัติเพียง 3 มาตรา เท่านั้น ดังนั้น หากมีปัญหาที่จะต้องวินิจฉัยในกรณีอื่น ๆ เราจึงสามารถที่จะนำบทบัญญัติของลักษณะเช่าทรัพย์มาใช้กับสัญญาเช่าซื้อได้ โดยถือเป็นบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่ง ตามมาตรา 4 วรรคสอง
    • แต่ในเรื่องความระงับแห่งสัญญาเช่าซื้อ ซึ่งลักษณะเช่าซื้อมีบัญญัติไว้โดยเฉพาะแล้ว จึงไม่สามารถนำเรื่องความระงับของสัญญาเช่ามาใช้ได้
  • คำว่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้น หมายถึง เจ้าของทรัพย์สินให้คำมั่นว่า หลังจากที่ผู้เช่าชำระค่าเช่าซื้อครบตามจำนวนงวดที่ตกลงไว้ในสัญญาเช่าซื้อแล้ว เจ้าของทรัพย์สินตกลงจะขายทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นให้แก่ผู้เช่า
    • ซึ่งอาจมีการตกลงราคาขายกันไว้ล่วงหน้าในสัญญาเช่าซื้อ หรือจะตกลงกันในภายหลังก็ได้ แต่เมื่อครบจำนวนงวดตามที่ตกลงไว้ในสัญญาเช่าซื้อแล้ว เจ้าของทรัพย์สินจะบ่ายเบี่ยงไม่ยอมขายทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือตั้งราคาขายเพื่อให้ผู้เช่าไม่สามารถซื้อตามราคานั้น ย่อมไม่สามารถทำได้ และถือว่าเจ้าของทรัพย์สินเป็นผู้ผิดสัญญาเช่าซื้อ
    • คำว่า คำมั่น ตามที่กล่าวในวรรคนี้ ถือเป็นนิติกรรมฝ่ายเดียวอย่างหนึ่งที่มีผลผูกพันเจ้าของทรัพย์สินให้ต้องปฏิบัติตามคำมั่นที่ตนให้ไว้ ดังนั้น สัญญาเช่าซื้อจึงเป็นนิติกรรมสองฝ่าย และนิติกรรมฝ่ายเดียวรวมกันอยู่ ถือเป็นลักษณะพิเศษของสัญญาเช่าซื้อ
  • คำว่า หรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า หมายถึง เจ้าของทรัพย์สินให้คำมั่นว่า หลังจากที่ผู้เช่าชำระค่าเช่าซื้อครบตามจำนวนงวดที่ตกลงไว้ในสัญญาเช่าซื้อแล้ว เจ้าของทรัพย์สินจะให้ทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้เช่า
    • เมื่อวรรคนี้ใช้คำว่า จะให้ทรัพย์สิน คู่กับข้อความในประโยคก่อนที่ใช้คำว่า จะขายทรัพย์สิน จึงต้องถือว่า เป็นการให้ทรัพย์สินที่เช่าซื้อโดยไม่มีค่าตอบแทน ตามลักษณะที่ ๓ เรื่อง ให้ ซึ่งในความเป็นจริงแทบไม่ปรากฏคำมั่นในลักษณะที่กล่าวถึงนี้จริง ๆ เลย แต่เป็นการให้ทรัพย์สินที่เช่าซื้อโดยรวมค่าตอบแทนในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อไว้ล่วงหน้าแล้ว
    • ซึ่งเป็นช่องว่างของลักษณะเช่าซื้อนี้ที่ไม่ได้กำหนดให้ชัดเจนว่า เจ้าของทรัพย์สินสามารถรวมค่าตอบแทน นอกเหนือไปจากค่าเช่าซื้อปกติได้ในอัตราเท่าใด ในทางธุรกิจจึงมักคำนวณค่าตอบแทนนี้โดยอ้างอิงอัตราดอกเบี้ย เนื่องจากส่วนใหญ่มักมีการนำรูปแบบของการกู้ยืมเงินมารวมกับการเช่าซื้อด้วยเสมอ แต่ค่าตอบแทนที่คิดโดยอ้างอิงอัตราดอกเบี้ยนี้เนื่องจากไม่ถือเป็นดอกเบี้ย จึงไม่อยู่ในบังคับมาตรา 7 หรือมาตรา 654 ทั้งไม่ใช่เบี้ยปรับที่ศาลจะลดลงได้เองตามที่เห็นสมควร ตามมาตรา 383 ด้วย แต่ศาลก็มักจะเลี่ยงไปลดให้โดยถือเป็นค่าเสียหาย ที่ศาลสามารถกำหนดให้ได้ตามที่เห็นว่ามีความเสียหายจริง
  • คำว่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว หมายถึง เมื่อผู้เช่าชำระค่าเช่าซื้อครบตามจำนวนงวดที่ตกลงไว้ในสัญญาเช่าซื้อแล้ว ซึ่งถือว่า เป็นการครบเงื่อนไขตามคำมั่นที่เจ้าของทรัพย์สินได้ให้ไว้แล้ว
    • คำว่า เงื่อนไข คือ เงื่อนไขตามคำมั่นที่เจ้าของทรัพย์สินได้ให้ไว้
• ตามมาตรา 572 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ ท่านว่าเป็นโมฆะ หมายความว่า
  • คำว่า สัญญาเช่าซื้อนั้นถ้าไม่ทำเป็นหนังสือ หมายถึง สัญญาเช่าซื้อต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร คือ การบันทึกตัวอักษรให้ปรากฏบนวัตถุต่าง ๆ ที่สามารถเข้าใจความหมายของตัวอักษรนั้นได้ด้วยการอ่าน วัตถุที่ปรากฏจึงเป็นวัตถุคงรูปใด ๆ ก็ได้ แต่ไม่จำเป็นต้องคงรูปอยู่ตลอดไป เช่น กระดาษ พลาสติก กระจก ไม้ เหล็ก ก้อนหิน ปูนซีเมนต์ หนังสัตว์ ฝาผนัง กำแพง พื้นถนน เสาคอนกรีต
    • แต่การทำให้ปรากฏในหน้าจอโทรทัศน์ หรือหน้าจอคอมพิวเตอร์ ไม่อยู่ในความหมายนี้ เพราะสิ่งที่ปรากฏมีรูปลักษณ์ให้อ่านได้เหมือนตัวอักษรในหน้าจอโทรทัศน์ หรือหน้าจอคอมพิวเตอร์นั้น เป็นเพียงปรากฏการณ์ของแสงที่เกิดจากการทำงานของหน้าจอโทรทัศน์ หรือหน้าจอคอมพิวเตอร์เท่านั้น หน้าจอโทรทัศน์ หรือหน้าจอคอมพิวเตอร์ไม่ได้บันทึกตัวอักษรนั้นลงไว้จริง ๆ ตัวอักษรที่ปรากฏในหน้าจอโทรทัศน์ หรือหน้าจอคอมพิวเตอร์ในขณะที่มีการทำงานจึงไม่อยู่ในความหมายนี้
    • แต่หากมีการเขียนตัวอักษรด้วยปากกาเคมีลงบนหน้ากระจกของหน้าจอโทรทัศน์ หรือหน้าจอคอมพิวเตอร์ และตัวอักษรนั้นไม่ได้ลบไปเมื่อหน้าจอโทรทัศน์ หรือหน้าจอคอมพิวเตอร์หยุดทำงานแล้ว ดังนี้ ตัวอักษรนั้นบนหน้าจอโทรทัศน์ หรือหน้าจอคอมพิวเตอร์ ก็ถือว่าเป็นลายลักษณ์อักษรตามความหมายนี้เช่นกัน
    • เมื่อวรรคนี้กำหนดให้ทำเป็นสัญญา ดังนั้น จึงต้องมีการลงลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายด้วย แต่อาจไม่ต้องมีการเซ็นชื่อจริง ๆ อาจใช้การพิมพ์ลายนิ้วมือ หรือตราประทับแทนได้ ตามมาตรา 9 และไม่จำต้องมีพยานในการทำสัญญาก็ได้
  • คำว่า ท่านว่าเป็นโมฆะ หมายถึง สัญญาเช่าซื้อที่กำหนดให้ทำขึ้นเป็นหนังสือตามวรรคนี้ ถือเป็นแบบของสัญญาเช่าซื้อ ไม่ใช่เป็นเพียงหลักฐานเป็นหนังสือเท่านั้น เพราะมีข้อความต่อท้ายว่า ถ้าไม่ทำสัญญาเช่าซื้อนั้นเป็นโมฆะ คือ สัญญาเช่าซื้อนั้นถือว่า ใช้บังคับกันระหว่างคู่สัญญาไม่ได้เลยตั้งแต่ต้น
    • ตามป.พ.พ. ในกรณีของการเป็นแบบของนิติกรรมนั้น ๆ อาจให้ทำเป็นหนังสือ หรืออาจให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ก็ได้ แต่จะมีข้อความต่อท้ายเสมอว่า ท่านว่าเป็นโมฆะ ยกเว้นในเรื่องจำนอง ตามมาตรา 714 เท่านั้น ที่ไม่มีข้อความต่อท้ายดังกล่าว แต่ก็ถือกันว่า การทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 714 นั้น เป็นแบบของสัญญาจำนอง เพราะการจำนองถือเรื่องการจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ และการจดแจ้งการจำนองลงไว้ในเอกสารสิทธิเป็นเรื่องสำคัญ
    • ส่วนในกรณีของการเป็นเพียงหลักฐานของนิติกรรมนั้น อาจให้ทำเป็นหนังสือ หรืออาจให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ได้เช่นเดียวกัน แต่จะมีข้อความต่อท้ายเสมอว่า ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ หรือจะฟ้องร้องให้บังคับคดีกันได้เพียงระยะเวลาใด เช่น มาตรา 538
• ตามมาตรา 573 ที่บัญญัติว่า ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของโดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง หมายความว่า
  • คำว่า ผู้เช่า หมายถึง เฉพาะผู้เช่าเท่านั้นที่สามารถจะบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อตามมาตรานี้ได้ เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อตามมาตรานี้ได้
  • คำว่า จะบอกเลิกสัญญาในเวลาใดเวลาหนึ่งก็ได้ หมายถึง ผู้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อในวันใดก็ได้ ไม่จำเป็นต้องเป็นวันที่สิ้นสุดระยะเวลาชำระค่าเช่าซื้อในแต่ละงวด และการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อของผู้เช่าตามมาตรานี้ ย่อมมีผลในทันที มาตรานี้จึงแตกต่างจากมาตรา 566
    • เนื่องจากการเช่าซื้อมีพื้นฐานเป็นการเช่าอย่างหนึ่ง ดังนั้น เมื่อผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่าทรัพย์สินดังกล่าวแล้ว ย่อมสามารถบอกเลิกสัญญาได้เสมอ เพียงแต่การบอกเลิกสัญญานั้น มีผลแตกต่างกันระหว่างสัญญาเช่าทรัพย์ ตามมาตรา 566 กับสัญญาเช่าซื้อ ตามมาตรานี้เท่านั้น
  • คำว่า ด้วยส่งมอบทรัพย์สินกลับคืนให้แก่เจ้าของ หมายถึง เป็นการกำหนดลักษณะของการแสดงเจตนาในการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อไว้ ให้แสดงเจตนาด้วยการกระทำ คือ การส่งทรัพย์สินที่เช่าซื้อคืนให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ
    • ผู้เช่าจะแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ โดยการบอกกล่าวด้วยวาจาเพียงอย่างเดียว ย่อมไม่มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อตามมาตรานี้
    • ในทางกลับกัน ผู้เช่าจะส่งทรัพย์สินที่เช่าซื้อคืนแก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ โดยไม่ได้แสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาด้วยวาจาอีก ก็มีผลเป็นการบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อตามมาตรานี้แล้ว
  • คำว่า โดยเสียค่าใช้จ่ายของตนเอง หมายถึง เป็นหน้าที่ของผู้เช่าที่จะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการส่งทรัพย์สินที่เช่าซื้อคืนแก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ
    • ผู้เช่าจะบ่ายเบี่ยง หรือเรียกร้องให้เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในการส่งทรัพย์สินคืนไม่ได้ เว้นแต่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อจะยินยอมออกให้เอง
• ตามมาตรา 574 วรรคหนึ่ง ที่บัญญัติว่า ในกรณีผิดนัดไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญาเสียก็ได้ ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สินและเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย หมายความว่า
  • คำว่า ในกรณีผิดนัด หมายถึง ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าซื้อตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าซื้อแต่ละงวด โดยไม่จำเป็นที่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อจะต้องบอกกล่าวทวงถามก่อน ตามมาตรา 204
    • คำว่า ผิดนัด เป็นเพียงคำสามัญ มีความหมายเพียง ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าซื้อตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าซื้อ ไม่ได้หมายความถึง การที่ลูกหนี้ผิดนัดตามมาตรา 203 หรือมาตรา 204
  • คำว่า ไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน หมายถึง ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าซื้อ 2 งวด ติดต่อกัน แต่ถ้าผู้เช่าซื้อชำระค่าเช่าซื้องวดที่ 1 แล้วไม่ชำระค่าเช่าซื้องวดที่ 2 แต่มาชำระค่าเช่าซื้อในงวดที่ 3 สลับกันเช่นนี้ทุกงวด แม้ไม่อยู่ในความหมายว่า ไม่ใช้เงินสองคราวติด ๆ กัน ตามข้อความนี้ แต่ก็ถือเป็นการกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญตามข้อความถัดไปได้
  • คำว่า หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ หมายถึง ผู้เช่ากระทำผิดสัญญาในข้อที่ทำให้สัญญาต้องเลิกกันได้ หรือกระทำผิดข้อสัญญาที่ระบุไว้ในสัญญาโดยชัดแจ้งว่า ถือเป็นข้อสำคัญ
    • โดยปกติข้อที่เป็นส่วนสำคัญในสัญญาเช่าซื้อ ก็คือ ตัวคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย หรือทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือค่าเช่าซื้อ เช่น แกล้งให้เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อต้องเสียค่าใช้จ่าย หรือค่าซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าซื้อโดยไม่จำเป็น หรือผู้เช่าตั้งใจทำให้เกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือชำระค่าเช่าซื้อไม่ตรงตามระยะเวลาชำระค่าเช่าซื้อที่กำหนดไว้แต่ละงวดอยู่เสมอ
  • คำว่า เจ้าของทรัพย์สินจะบอกเลิกสัญญา หมายถึง เป็นสิทธิของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อที่จะเป็นคนบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ ผู้เช่าไม่สามารถบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อตามวรรคนี้ได้
  • คำว่า เสียก็ได้ หมายถึง แม้ผู้เช่าจะไม่ชำระค่าเช่าซื้อ 2 งวด ติดกัน หรือกระทำผิดสัญญาในข้อที่เป็นส่วนสำคัญ เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้ออาจจะไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อตามวรรคนี้ โดยให้โอกาสผู้เช่าซื้อที่จะปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้ออีกต่อไปก็ได้
  • คำว่า ถ้าเช่นนั้นบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน หมายถึง ค่าเช่าซื้อที่ผู้เช่าได้ชำระมาในแต่ละงวดที่ผ่านมาให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ
    • ในกรณีนี้การเช่าซื้อ ก็คือ การเช่าอย่างหนึ่ง ไม่ใช่การผ่อนชำระค่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อเป็นงวด ๆ ดังนั้น จึงถือว่าเงินค่าเช่าซื้อที่ผู้เช่าได้ชำระมาในแต่ละงวดที่ผ่านมา เป็นเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าซื้อแล้ว
    • ส่วนการได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าซื้อเมื่อผู้เช่าชำระค่าเช่าซื้อครบจำนวนงวด ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้ในคำมั่นของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ ย่อมเป็นหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ ถือเป็นอีกส่วนหนึ่งต่างหากจากการชำระค่าเช่าซื้อ ซึ่งเป็นหน้าที่ของผู้เช่า
  • คำว่า ให้ริบเป็นของเจ้าของทรัพย์สิน หมายถึง ให้ตกเป็นของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ ผู้เช่าจะเรียกคืน หรือฟ้องเรียกคืนไม่ได้
    • ในกรณีนี้เงินค่าเช่าซื้อที่ผู้เช่าได้ชำระมาในแต่ละงวดที่ผ่านมาและถูกริบนี้ มีลักษณะคล้ายเป็นค่าเสียหายแก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ
    • แต่เงินค่าเช่าซื้อที่ผู้เช่าได้ชำระมาในแต่ละงวดที่ผ่านมา ถือเป็นเงินค่าเช่าที่ผู้เช่าได้ชำระให้เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ ตอบแทนการใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าซื้อในแต่ละงวด ย่อมตกเป็นของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อในทันที ที่ผู้เช่าชำระค่าเช่าซื้อให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อในแต่ละงวด
    • แต่ที่บัญญัติข้อความนี้ไว้อีก ก็เพื่อให้เกิดความชัดเจน ไม่ให้นำเรื่อง การให้คำมั่นของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ ซึ่งเป็นหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อในภายหลัง มาปะปนกับค่าเช่าซื้อที่ตกเป็นของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อในแต่ละงวดแล้ว
  • คำว่า และเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะกลับเข้าครองทรัพย์สินนั้นได้ด้วย หมายถึง เมื่อเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแล้ว ผู้เช่าก็ต้องส่งคืน หรือส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ
    • แต่ถ้าผู้เช่าไม่ส่งคืน หรือส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อแล้ว เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อก็สามารถฟ้องให้ผู้เช่าส่งคืน หรือส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อได้ เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อจะเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นเองโดยพลการไม่ได้
    • ทั้งตามวรรคนี้ก็ไม่ได้หมายความถึงว่า ถ้าผู้เช่าไม่ส่งคืน หรือส่งมอบการครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อแล้ว เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อจะสามารถเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นได้เองโดยพลการแต่อย่างใด เพราะการครอบครองยังอยู่แก่ผู้เช่า การที่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นเองโดยพลการ ย่อมถือเป็นการละเมิดสิทธิครอบครองของผู้เช่า และเป็นความผิดฐานบุกรุก
    • แต่ถ้าในสัญญาเช่าซื้อระบุให้ เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อซึ่งบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อแล้ว เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อสามารถเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นได้โดยทันที ดังนี้ เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อย่อมสามารถเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นได้เอง โดยไม่ต้องฟ้องผู้เช่าก่อน เพราะถือว่าผู้เช่าตกลงให้ทำเช่นนั้นได้เอง การกระทำของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อดังกล่าวย่อมไม่เป็นละเมิดต่อผู้เช่า และไม่เป็นความผิดฐานบุกรุกด้วย
    • แต่การขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกมาจากทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หากเกิดความเสียหายแก่ทรัพย์สินของผู้เช่าดังกล่าว เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อต้องรับผิดชอบด้วย โดยถือเป็นคนละส่วนกับข้อตกลงให้เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อสามารถเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นได้โดยทันที เว้นแต่จะมีข้อตกลงในส่วนนี้เพิ่มเติมอีกว่า เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อไม่ต้องรับผิดชอบด้วยเช่นเดียวกัน ก็ย่อมเป็นไปตามข้อตกลงนั้น
• ตามมาตรา 574 วรรคสอง ที่บัญญัติว่า อนึ่ง ในกรณีกระทำผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ใช้เงินซึ่งเป็นคราวที่สุดนั้น ท่านว่าเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะริบบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน และกลับเข้าครองทรัพย์สินได้ต่อเมื่อระยะเวลาใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่ง หมายความว่า
  • คำว่า ในกรณีกระทำผิดสัญญาเพราะผิดนัดไม่ใช้เงิน หมายถึง ผู้เช่าไม่ได้ชำระค่าเช่าซื้อตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าซื้อให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ
    • คำว่า ผิดนัด มีความหมายเช่นเดียวกับในวรรคหนึ่ง
  • คำว่า ซึ่งเป็นคราวที่สุดนั้น หมายถึง ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าซื้อให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อเพียงงวดเดียว คือ งวดสุดท้ายเท่านั้น
    • หรือผู้เช่าอาจเคยค้างชำระค่าเช่าซื้อในงวดอื่น ๆ บ้าง แต่ก็ได้ชำระให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อหมดแล้ว คงค้างชำระ หรือไม่ชำระค่าเช่าซื้อเพียงงวดสุดท้ายงวดเดียวเท่านั้น
  • คำว่า ท่านว่าเจ้าของทรัพย์สินชอบที่จะริบบรรดาเงินที่ได้ใช้มาแล้วแต่ก่อน หมายถึง เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อไม่ต้องคืนค่าเช่าซื้อที่ผู้เช่าชำระมาแล้วในงวดก่อน ๆ มีความหมายเช่นเดียวกับในวรรคหนึ่ง
  • คำว่า และกลับเข้าครองทรัพย์สินได้ หมายถึง เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อสามารถที่จะเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อได้ มีความหมายเช่นเดียวกับในวรรคหนึ่ง
  • คำว่า ต่อเมื่อระยะเวลาใช้เงินได้พ้นกำหนดไปอีกงวดหนึ่ง หมายถึง การที่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อจะริบเงินค่าเช่าซื้อที่ผู้เช่าชำระมาแล้วในงวดก่อน ๆ และเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อได้นั้น จะต้องให้เวลาแก่ผู้เช่านำเงินค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระงวดสุดท้ายมาชำระให้แก่ตนเองก่อนเป็นระยะเวลาอีก 1 งวด แล้วแต่ว่าสัญญาเช่าซื้อนั้นจะกำหนดให้ระยะเวลาในการชำระค่าเช่าซื้อแต่ละงวดเป็นเวลาเท่าใด เช่น ทุกสิ้นเดือน หรือทุก 3 เดือน หรือทุก 6 เดือน หรือทุก 1 ปี ดังนั้น เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ จึงต้องรอให้ระยะเวลานั้นผ่านเสียไปก่อน เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อจะเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นโดยทันทีไม่ได้
    • ทั้งนี้เพื่อให้เป็นไปตามที่บัญญัติไว้ในวรรคหนึ่ง ซึ่งเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อจะริบเงินค่าเช่าซื้อที่ผู้เช่าชำระมาแล้วในงวดก่อน ๆ และเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อได้นั้น ผู้เช่าต้องค้างชำระค่าเช่าซื้อเป็นจำนวน 2 งวด ติดกันเสียก่อน แม้ในงวดสุดท้าย ตามวรรคนี้ก็ยังกำหนดให้เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อต้องรอเวลาให้พ้นไปอีก 1 งวด ซึ่งเมื่อรวมกับงวดสุดท้ายก็จะเป็น 2 งวด ติดกันเสียก่อน ตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่งเช่นเดียวกัน
    • หากผู้เช่านำเงินค่าเช่าซื้อที่ค้างชำระในงวดสุดท้ายนี้มาชำระให้แก่เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อก่อนพ้นระยะเวลาที่ให้รออยู่อีก 1 งวด นี้ ดังนี้ ก็ไม่ถือว่าผู้เช่าได้ค้างชำระค่าเช่าซื้อเป็นจำนวน 2 งวด ติดกัน เจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อ จึงไม่มีสิทธิที่จะริบเงินค่าเช่าซื้อที่ผู้เช่าชำระมาแล้วในงวดก่อน ๆ และเข้าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้น ตามที่บัญญัติไว้ในวรรคหนึ่งได้ และถือว่าผู้เช่าได้ปฏิบัติตามสัญญาเช่าซื้อครบถ้วนแล้ว ย่อมเป็นหน้าที่ของเจ้าของทรัพย์สินที่เช่าซื้อ หรือผู้ให้เช่าซื้อที่ต้องปฏิบัติตามคำมั่นของตนที่ได้ให้ไว้ต่อไป